筹备首次业主大会尚存系列问题.docVIP

筹备首次业主大会尚存系列问题《业主大会和业主委员会指导规则》作为一部具有指导实际操作意义的行政文件，在如何筹备首次业主大会方面仍有诸多规定无法明确具体操作方法，尚未解决筹备组总人数范围、业委会选举规则由谁制订、筹备组档案如何保管以及筹备组经费如何筹集等一系列实际操作问题。 由住房和城乡建设部制订的《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)于2010年1月1日施行。从总体而言，该《规则》在我国《物权法》和《物业管理条例》规定的范围内，为业主大会和业主委员会的工作制订了较为详细和明确的规定，其与原建设部制订的《业主大会规程》(2010年1月1日废止)相比，体系趋于完备，内容更加细化，操作性和指导性更强，值得肯定。但是，如果从行政文件的明确性和操作性角度来审视，笔者认为《规则》在某些问题上仍需完善。比如对“首次业主大会会议筹备组”(以下简称“筹备组”)的工作规则，仍有以下问题需进一步明确、细化和完善。 问题一：筹备组的总人数范围是否需要明确?如何确定? 《规则》第十条规定了筹备组的成员构成以及总人数的奇偶数问题。其规定：“首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。” 该条规定指导性较强，十分必要。但是令人遗憾的是，没有对筹备组的总人数范围作出明确规定，不知这是疏忽所致，还是有意为之――即意在赋予筹备组决定成员人数的自主权。笔者认为，应对筹备组的总人数范围予以明确为宜。因为从操作性角度而言，如果不对筹备组的总人数范围作出明确规定，那么各地、各社区在实践中容易存在随意性和主观性操作，难以确保筹备组的代表尤其是业主代表具有广泛性和代表性，特别是对于那些有上千住户的大型社区。比如北京市首个限价房住宅项目旗胜家园社区，该社区有4,000余户业主，筹备组的业主代表总人数如果偏少，很难断定他们能代表民意。此外，《规则》第三十一条对业主委员会的总人数范围作出了明确规定，既然如此，《规则》为何不考虑对筹备组的总人数范围作出明确规定，使筹备组在实践中不必为此增添烦恼? 建议：今后对《规则》修订时，既可以参照明确业主委员会的总人数范围来划定筹备组的总人数范围，也可以按照业主总人数的适当比例来确定筹备组(主要是业主代表)的总人数范围。笔者更倾向于后者，因为此方式更具科学性和代表性。鉴于《规则》已经施行，各地筹备组可充分发挥《规则》赋予的自主权，在实践中可以按照业主总人数的适当比例来确定业主代表的总人数范围，从而确定筹备组的总人数。 问题二：筹备组中的“业主代表”如何产生才更具代表性和专业性? 《规则》第十一条规定了筹备组中业主代表的产生方式：“筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决……，”笔者认为，该规定在实践中操作性不强，稍有不慎，易导致筹备组工作事与愿违。 首先，筹备组业主代表由业主“推荐”产生，该产生方式不仅单一，而且实际效果不一定好。现代都市中住在同一个社区多年之后连邻居都不认识的现象已相当寻常，可以说在召开首次业主大会之前，没有多少社区(尤其是新社区)的业主有机会熟悉其他业主的情况，筹备组的业主代表又如何能被其他陌生的业主有效地“推荐”产生? 其次，《规则》没有提及担任筹备组业主代表的主要条件，笔者认为有必要明确。主要原因在于：根据《规则》第十二条和第十五条的规定，筹备组应当自组成之日起90日内完成确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则等多项筹备工作，可谓时间紧、任务重。没有熟悉物业服务实务的精兵强将，尤其是占筹备组一半人数以上的业主代表如果对物业服务实务不熟悉、不精干、不专业的话，筹备组是很难在短期内圆满完成上述筹备工作的。如果草率完成，势必会延长首次业主大会的决策时间，增加工作成本、降低工作效率! 建议：为保障首次业主大会的工作成效，不宜只规定由业主“推荐”的这种单一方式，建议《规则》考虑增加筹备组业主代表的其他产生方式，如业主“自荐”的方式。建议《规则》考虑增加有关担任筹备组业主代表的主要条件，确保熟悉物业服务实务的业主代表占主流，以利于顺利推动筹备组和业主大会的工作进程。 问题三：业主委员会选举办法应由谁“制订”? 与原建设部制订的《业主大会规程》比较(见该规程第六条)，《规则》第十二条的规定增加了筹备组的一项工作事项：即