商业地产成开发重点 北京新南站或将改变南城地产格局.docVIP

商业地产成开发重点 北京新南站或将改变南城地产格局对于有“亚洲第一站”之称的新北京南站而言，当初在建造之时便以其大规模和高档次吸引了人们的眼球。随着这座集高铁、地铁、市郊铁路、公交、出租等各种交通方式于一体的城市综合交通枢纽正式开通运营后，新南站将带来哪些变化一直是业内讨论的热点话题。 据悉，北京新南站占地面积约49.92万平方米，其中主站房建筑面积达到约31万平方米，是目前北京市单体最大的火车站。“每天10多万的客流，高峰时期甚至达到50万的客流量将为北京南站商圈开启财富之门。”不少业内人士均认为这是新南站开通运营后带给区域最大的变化。 然而，在正式开通运营近半年时，当初关于南站的种种设想是否已成为现实?南站是否已具备形成商圈的基础?为此，《楼市》记者实地调查了南站内部商业配套情况和区域呈现出的商业特征，同时采访了相关业内人士，力求为读者呈现出南站所在区域现在及未来的商业潜质。 新南站能否蕴育新商圈 随着北京南站的通车，在自身规模和输送客流的能力上均大大超过了北京站和北京西站，已成为南城最为重要的交通枢纽之一。诚然，北京南站的改扩建为丰台南城建设创造了机遇。一个以南站为中心而蕴育的新商圈在很多业内人士看来将会一步步变成现实。 然而，目前南站的商业分布和周边商业地产的格局是否已具备形成一个新商圈的基础。为此，记者日前走访了南站和周边区域，直观的感受了当地的商业氛围。从地图上看，北京南站正好坐落在南二环、开阳路和马家堡东路之间，与正在建设中的地铁4号线和地铁14号线相交。 当初为了配合南站经济圈的建设，南站周边的站前街路、永定门车站路、马家堡路北段、凉水河南侧路、万芳亭公园东侧路、京山铁路南侧路和四路通中路等7条道路都已在奥运前完成建设。然而，南站所处位置还是让不少人在寻找它的时候花费了些时间。“南站可以说是藏在了一个老式住宅楼群后面，很难在远处发现它。公交线路目前也还欠发达，找到直达的公交车较难。我第一次找南站，花费了很多功夫。”在南站候车室内，准备乘车去天津的李先生说道。 除了对现有交通线路的调查以外，南站周边的商业布局呈现怎样的状况成为了此次记者调查的重点。紧挨着南站北侧的马路两边是一些简陋的平房。记者发现，在沿街的小门脸中有为数不多的几家小餐馆、理发店等。与南站北侧破旧的情况相比，南站西侧可以说是较成熟的社区商业。与南站只有一路之隔的开阳里社区位置得天独厚，大社区中包括开阳里三街等区域朝东的底商，由于正对着北京南站，受车站人流的影响比较明显，沿街底商大多是中小型的餐厅和与社区息息相关的生活配套商业。 然而，环顾南站四周，记者并没有看到有其他大型商业设施，除了京明酒店、侨园饭店、大康国际鞋城这几家大型商业以外。“北京南站周边大多是老居民区，周边已没有大规模的商业用地，在短期内没有大型商业开设的空间。”北京锐而威商业管理有限公司总裁胡骏认为。在他看来，北京南站的修建能使城市重要交通枢纽南移，进一步拉动京、津两地之间的互动，实现京津冀经济圈的快速发展。显然，南站更多的是充当交通枢纽的角色来对周边的商业地产产生影响。 “商圈的形成必须具备一定规模和档次的商业物业，而从目前南站周边情况来看，还没有具备形成商圈的基础。南站相对围合式的设计一定程度上也限制了人流与周边商业设施的交流。未来，只有想办法来吸引南站庞大的客流量到周边进行消费才会刺激周边商业的繁荣。”北京伟业商业公司副总经理姜黎明如是说道。 商业、写字楼成开发重点 尽管目前在南站周围并未明显感受到浓厚的商业氛围，但周边的商业地产格局仍在悄然进行着变化。商铺需求增加、商务酒店、写字楼相继落成等现象均反映出整个南站的商业氛围正呈现出自身的特色。 记者在南站周边看到，虽然商铺大多属于社区底商的性质，但商铺均实现出租，并没有出现空置的现象。而在一年前，南站周边很多商铺均是空置的状态，无人问津。随着南站的开通运营，原本空置几年的商铺均实现出租，尤其是在紧邻开阳路的社区底商。据区域内链家地产、中大恒基等中介信息显示，包括西罗园等紧邻北京南站四周的商铺近期相当抢手，目前已经基本没有空置，并且新出租的商铺租金也有一定程度的上涨。 事实上，在南城房地产开发结构中存在着一个明显的问题，那便是普通住宅比重较大，商务办公楼和商业设施比较少。正因如此，南城商务地产市场存在着相当大发展空间。“以交通枢纽来看，南站不需要大规模的繁华商业，而是需要能够提供快速、便捷的服务性商业。因为来此乘车的客群大多是商务办公人士，未来，写字楼、商务酒店将是区域发展的重点。”胡骏说道。从商务酒店的分布状况来看，在南站周边1公里左右范围内，多个小型商业项目在业态定位不约而同地选择了酒店。例如在开阳路西一个新近完成开发的酒店已挂出了醒目的酒店标志。据