商业地产进入转折期自持物业已成主流.docVIP

商业地产进入转折期自持物业已成主流在住宅用地拿地成本和难度不断增加的情况下，许多地产企业开始把投资重点转移到了商业地产上。 据本报记者了解，2007年，北京呈现商业项目集中开业的态势，是北京商业面积供应最为集中的年份，整体商业零售市场进入空前激烈竞争的状态。 对此，近日，中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产联盟秘书长王永平接受了本报记者的专访。 王永平说，基于对土地稀缺的预期，各大企业都在增加对商业地产的投入，并且在经营方式上也在逐渐转向自持物业，主要是“看好今后升值的潜力。” 因此，他还建议政府应该放宽外资投资商业地产的限制，并且为商业地产的发展制定积极的政策，提供良好的城市规划。 企业希冀“坐地”生财 《中国联合商报》：如何看待近两年来北京商业地产的狂飙突进？ 王永平：你说的情况确实存在。我认为，除了有奥运因素的影响外，这与企业对土地供应形势的判断也有很大的关系。 据我所知，华润已经把住宅与商业地产的比例调整为六、四开，而在这此之前，住宅与商业地产的比例是七比三；国美的黄光裕也在做“第一街”等商业地产项目；万达集团的业务方面，住宅与商业地产的比例已经是五比五了，万达甚至已经表示，今后不再做单纯的住宅项目。 这主要是一个战略上的考虑，多数大企业认为，土地价值会越来越大，供应会越来越少，地价上涨的预期主要来自政府政策。另外，住宅市场的也受到政府更多的限制，也是企业转向商业地产的原因之一。 《中国联合商报》：对于外资投资商业地产方面，你有什么政策上的建议？ 王永平：商业地产本身就是一种类投资，与国计民生无涉，政府不应该限制太多。这两年，太古集团、香港恒隆集团等都在内地积极投资。 事实上，有许多外资找不到合适的项目，主要是我们的项目做的太差了，从一开始就没有设计好。外资的参与可以提高整个行业发展的水平，作用还是积极的。外资做出来的许多项目对业内都有很好的示范作用。 规划是关键 《中国联合商报》：与住宅市场相比，商业地产受到政策的影响要少一些，但面对市场上盲目的投资，政府应该做些什么？ 王永平：政府的政策是很关键的，当然其中的作用主要体现在宏观方面。 制定中的《城市商业网点规划条例》就引入了听证制度。商业网点的业态结构、布局结构以及规划管理条例将参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，来避免开发的盲目性。 《中国联合商报》：这股发展浪潮中，国内购物中心的发展前景如何？有人认为，太超前了，他们会拿出西单MALL这个例子，它已经易主数次了。 王永平：以往，北京从零售模式而言一直是百货占据主导地位，如百盛、中友都是典型的百货代表。我也注意到，在今年有大量颇具规模的新商业项目开业经营，如四季商城、西单MALL等，这些项目大多都是以购物中心的模式进行运营的。我个人的看法是，这是发展的方向，但前景如何还是看城市的规划以及配套措施是否完备。 举一个简单的例子，北京宜家的遭遇就很说明问题。宜家家居从三环搬到四环后，就一直经营不上去，主要就是交通问题。“当时政府承诺把其中连接的一个立交桥修起来，但到现在还没有弄好，还是一个断头桥。” 1