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商业地产收益还原率探究必要性及紧迫性【摘 要】商业地产之所以会成为亮点这与它具有高收益的特点是密切相关的，然而收益率的确定是商业地产估价中最棘手的问题。 【关键词】商业地产；收益还原率 1 对商业地产进行评估的必要性 商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。 商业房地产开发是一项系统工程，其开发和运营涉及到诸多方面，从商业房地产的产业链来看，包括顾客、经营者、商业物业管理者、投资者、开发商和投资咨询机构等相关部门。商业房地产开发要求开发商不仅要有雄厚的经济实力和开发经验，还要深谙商业经营之道。根据国外的经验，商业房地产开发的过程由商业专家牵头。 随着我国改革开放的深入，人民的生活水平有了很大的提高， 具有一定规模的商业房地产在我国也应运而生，它的建成经营对改善人们的生活水平和生活质量、繁荣地方经济起到了积极的作用。特别是近几年来，国内兴起了持续的造MALL热，这些MALL 的修建动辄几亿、甚至是几十亿的资金投入。由于这些商业房地产项目投资巨大，它不再是简单的商业配套问题，而是能够对当地经济发展、社会环境以及社会稳定等都会产生巨大的影响一种物业类型。但由于我国商业房地产开发还不够成熟，很多商业房地产的开发商根本不懂商业经营，造成了很多商业项目的开发不成功。因此，在这样的情况下，对商业房地产实施评价，提高商业房地产项目的投资效益、建立繁荣协调的商业房地产市场意义重大。 2 研究商业房地产收益率的意义 目前，我国商业房地产投资有日益加温之势，很多做住宅的开发商已转身去经营商业地产，看中的是其赚钱机会。但是商业地产投资大、市场风险较高，许多开发商由于缺乏商业房地产开发的经验，所开发出的项目没能发挥出应有的效能，造成了人力和财力上的严重浪费。开发商盲目追求利润最大化，追求商业地产的高收益。所以摆在商业建设者和决策者、商业地产估价人员面前的重要课题。要解决好这个课题，对商业房地产收益率进行研究就显得格外重要。 2.1 市场估价的意义 对于我国目前的状况来说，真正的估价市场还未形成。商业地产收益率的研究为投资咨询机构、中介机构提供案例， 及时修正其研究方法和决策依据， 以利于今后为其客户做出正确的咨询建议。房地产估价机构利用收益法测算商业用房收益价格等方面有着重要的参考价值，为银行、基金等其他融资部门提供贷款或投资的依据， 及时修正贷款或投资策略。为政府今后规划商业网点、制定商业物业政策、相关法律等提供决策依据。收益率指标的确定也对非住宅房屋拆迁补偿价格体系的调整也提供了十分重要的依据。 2.2 理论方面的意义 收益还原法在我国的应用基本处于初级阶段，在实际评估工作中没有得到应有的重视。收益还原法的基本原理比较简单，但使用起来操作难度较大，它作为一种反映市场投资行为的估价方法，其理论依据的充分性是不容怀疑的。关键问题在于构造出理想的框架，并且准确评估理想框架与现实世界之间的差距，以完善信息的采集和预测技术，通过提高估价主体素质，尽量使主观判断形成的差异因素控制在一定范围内，也就是通过提高信息处理水平提高方法本身的科学性。用上海交通大学管理学院教授、博士生导师唐元虎话说就是：“收益法还原法是一个未来法，使用现实的眼光来看未来，加了两个未知数(纯收益和还原利率),所以认定起来存在一定的难度,这就要学会预测未来，预测市场，不懂得分析市场、预测市场，就很难从事收益法评估。”由此足见开展收益还原法还原利率市场调研及研究在完善收益法中的必要性。 2.3 企业发展的要求 对商业地产收益率的研究可以提高投资者的投资决策水平， 改进投资效益，为开发商提供必要的经验教训， 为其今后制定商业房地产项目的前期可行性研究、策划、项目评估、规划设计等提供经验。 参考文献 [1]陈建明.商业房地产投资融资指南[M].北京：机械工业出版社，2003. [2]石锦峰.GM模型法在工程项目实施状态预测中的应用[J].四川建筑，2003.(12) [3]项敏.商业房地产投资：商铺攻略[M].上海：上海远东出版社，2003. [4]Teivo Pentikninen.The Theory of Risk and Some Applications.The journal of Risk and Insurance. VOL.XLVIINo.1,1.March 1980：12-17； 作者简介： 金杰（1980-）女，黑龙江、助教、现任教于山东聊城大学建筑工程学院，研究方向；古建筑加固与保护 1