中新生态城项目开发风险应对.docVIP

中新生态城项目开发风险应对2007年11月18日，中国和新加坡两国政府签署框架协议，在天津滨海新区建设生态城。中新生态城项目体现了中国新的发展理念，将借鉴新加坡在水资源利用、环境保护和社会发展方面的技术和运营管理经验，在中国发展一个既能实现经济发展，又能兼顾环境与社会和谐的城市。拟建的中新生态城将被建成集居住、休闲、商务于一体的现代生态城镇，成为中新环保合作的重要载体。 生态城位置选在滨海新区内的汉沽和塘沽两区之间，总面积约30平方公里，计划投资300亿元人民币，人口规模150万人。其选址原则要求“不占耕地、在缺水地区选址建设”；“邻近大城市、交通便捷”。在选址范围内，用地为盐田、盐碱荒地和湿地，属于水质性缺水地区；周边规划有发达的连通生态城与中心城区、滨海新区、北京市及周边城市的快捷交通网络。 在具有重要的经济、社会意义的同时，中新生态城同时也面临着市场风险、政策风险和合作机制风险，这些问题如果不能很好地解决，将损害其经济活力并影响中新之间良好的合作关系。 一、项目的市场风险分析 （一）市场容量：滨海新区难以支撑项目体量 2005年中央政府确立滨海新区的战略地位以来，滨海新区进入新一轮的高速增长期。根据滨海新区发展规划，预计2010年新区生产总值达到3500亿元以上，年均增长17％；房地产业产值达到120亿元，年均增长30%以上。在此基础上，再经过十年的努力，到2020年生产总值达到10000亿元以上，15年平均递增13％。 滨海新区的开发是一场规模巨大的“造城运动”。“十一五”期间滨海新区规划固定资产投资5000亿元，房地产投资约1000-1250亿元，住宅开发投资约为700-875亿元，超过“十五”天津市商品住宅计划投资额650亿元。根据滨海新区发展规划，2010年新区规划常住人口180万人，流动人口80万人左右。到2020年，滨海新区常住人口规模为300万人，其中城镇人口规模为290万人；滨海新区人均住房建筑面积达到40平米。根据测算，2006-2020年，滨海新区将新增城镇住宅需求5230万平米。 生态城开发时间为2008-2018年，规划目标为满足150万人的工作、生活需求。根据滨海新区的发展规划，2020年基本实现城市化，2010-2020年间滨海新区城市新增常住人口120万人。综合考量滨海新区人口发展规划以及其他房地产项目的分流，滨海新区在项目开发期内的市场容量，对于生态城项目的消化具有一定难度，必须开拓周边市场，吸引外区域人口的入住。 （二）客群定位：市区迁入人口将是营销的重点对象 滨海新区人口规模的增长与其在天津市经济中的地位快速上升并不协调。自上世纪80年代以来，天津市没有产生明显的人口向近郊区扩散的现象，近郊人口比重反而呈现下降趋势。滨海新区在全市人口中所占比重从1980年的9.84%上升到2005年的10.76%，说明在滨海新区经济日渐繁荣以及距离市区较远的通勤距离下，天津市没有发生向滨海新区的大规模人口迁移。造成这种现象的主要原因是滨海新区快速发展主要集中在工业及相关配套产业，而商业、医疗、教育、饮食、休闲等行业的发展则相对滞后，生活配套不够成熟，尤其在医疗和教育设施方面与市区有较大差距。同时，滨海新区的企业类型多属于技术密集型和资本密集型产业，劳动密集型产业比重较低，这样对于员工素质的要求较高，而对于数量的要求较低。但是随着滨海新区生活配套设施日趋完善，对人口的吸引力将会逐步增强，继而出现较为明显的人口迁移，将打破目前天津市这种人口与经济增长的巨大差异所造成的人口分布与经济分布相互背离的局面。 生态城规划住宅的最小土地使用率为40%，容积率为1.2，因此以中档住宅为主。限于滨海新区的市场容量，生态城的客群定位必须立足于天津市，甚至扩展到环渤海区域。入住人口主要构成为滨海新区常住人口、天津市区及周边迁入人口、外来人口，其中前两者为主流人群，因此生态城项目市场营销的重点在市区迁入人口。 （三）周围竞争：生态城项目面临着较为激烈的市场竞争 20世纪90年代以来，天津市政府实施科学发展观，提出建设生态城市的思路，在城市规划建设中并逐步加以实施。《天津市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出十一五期间“中心市区和滨海新区率先建成生态城区，再经过五年努力，全市建成生态城市。”根据《天津滨海新区生态建设与环境保护规划》，2010年底，滨海新区核心区率先建成生态城区，即塘沽、汉沽、大港三区建成生态区，并发挥示范带动作用。到2015年，滨海新区将全面建设成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。2006年国务院批复的《天津市城市总体规划（2005-2020）》确定天津的生态建设目标为“资源利用高效、安全体系完善、生态环境良好、宜