商业广场影响案例.pptVIP

经营规模定位 并非商业地产项目的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，所以商业项目的规模也并非越大越好，而是要受到一些因素的制约。制约商业地产项目的主要因素是经营特色及消费群体。 小结：近几年，东莞商业地产项目遍地开花分流了消费力。商业地产空置率不断攀升，因此就经营规模来说东莞的商业地产并不是越大越好。只有项目定位准确、项目招商及优秀营运管理才能够脱颖而出。 中央生活区意味着可以得到什么？ 先天决定着后天 血统影响日后的成长轨迹 当然不仅仅意味着等价交换 意味着造就它的人必须用心呵护 从事实出发，寻找定位的立足点… … 等价交换：位于寮步镇新中央生活区香市路的海悦广场因其优越的地理位置使得其从出身时就向世人宣告其拥有高贵的血统。它作为总建筑面积近30000平方米的商业地产项目，内部硬件配套设施齐全。占据寮步镇最佳商业位置而使得其身价倍增。周边未来消费人群高达30余万人。但他没有骄傲，您只须万余元就可以轻松拥有它（下文详细阐述）。 关于数据背后的思考： 品牌知名度与忠诚度 营运管理 产品的魅力 一流的营销经验 …… 城市发展提纯 交通提纯 环境提纯 市政提纯 浏览一下项目的财富 内部 基因 外部 环境 城市发展提纯 现代人对生活品质要求越来越高，人们的消费观念也在改变，所以“体验经济”应运而生。 交通提纯 成熟的社区、笔直的大道，来去畅通无阻。 环境提纯 极大且稳定的消费群体必然提升项目价值。 小结：我们有理由相信，可以用海悦广场在寮步建立一个寮步从来没有的——大型一站式消费场所！ 完善市政配套必将出现在城市的中央， 城市的中央必将拥有完善的市政配套。 市政提纯 市场定位+消费者心理定位 及具潜力的商业地产 项目定位： 有资本追求财富的一群 市场定位 消费者定位 项目定位归结 东莞·寮步唯一一站式的大型购物广场 项目集成 项目集成 项目推广 项目策划 目标客户分类 商家确定 投资客确定 项目招商 项目规划 第二部分 项目SWOT分析——趋利避害、寻求契机 项目SWOT分析 1.1优势分析（S） 交通优势 项目规模优势 地理位置优势 1.2劣势分析（W） 周边人气不旺 前期招商失败 当前周边商业气氛较淡 竞争对手的存在 1.3机会分析（O） 周边高档楼盘的开发销售必然带动周边的人气攀升，拉动高消费。 1.4威胁分析（T） 市场供应量膨胀，商业项目局部有泡沫 优劣势分析总结： 优势利用： 交通优势方面的诉求可以扩展本项目的目标客户群体，达到最大限度地深挖项目优势。 项目规模方面可以诉求为 “寮步镇至大型、购物环境最舒适的广场”。 地理位置发展潜力的重点诉求可以树立较有实力客户的信心。 劣势应对： 周边人气不旺及当前周边商业气氛较淡的应对——争取主力商家进驻，树立小商家信心。 前期招商失败的应对——招商部周围多做彩旗、气球等烘托火爆气氛的宣传品。变更原有的招商策略，将品牌商家与投资客并重招商。 竞争对手存在的应对——变更招商策略，不与竞争对手发生正面冲突，避免恶性竞争。 机会利用： 强烈诉求周边高档住宅楼盘必将带动未来的人气及消费力，争取住宅部分早日交楼、提高入住率以增加人气。 威胁规避： 以适当的优惠条件引进有号召力的主力商家，奠定寮步商业第一城的地位，带动小商家进场经营。成立营运部门做好市场营运管理，提高项目竞争力。 机会威胁分析总结： 第三部分 营销推广策略：创造并满足投资者的欲望 我们深知，我们创造的是投资者欲望的依归， 但如何让投资者也从内心产生共鸣与认同， 其间的纽带便是我们的营销与推广—— 当投资的欲望属于一个人，满足它只能导致一个人的投资， 当投资的欲望属于一群人，满足它只能导致一群人的投资， 当欲望属于整个城市，满足它必然将带来整个城市的追随。 推广目的： 让海悦广场满足整个城市投资者的投资欲望， 本项目推广切入点之一：利用优越的地理位置、大型的一站式消费商业地产用稳定而高额的投资回报刺激本案商户群体。 目前东莞投资型物业销售的推广主题，往往围绕三个方面：首先是位置，其次是风险，再则是投资回报率。 一般投资型物业投资者与使用者相分离，相信已经成为商业地产经营者共识。按照这条线索，剖析这三种营销主题，会发现三种营销主题全部是围绕一个概念来操作，就是给消费者信心“投资本项目必定有稳定、高额回报”。 以位置作为推广主题，无非表达这样的意思：这么好的位置，你以后必将有较好的回报。 推广切入点 推广切入点 本项目推广切入点之二：利用未来必将出现的大量、稳定的消费者刺激本案商户，巨大的消费潜力必将带来无限的商机。 本项目周边大量的高素质住宅项目均以开盘销售，业绩不菲。意味着本项目周边未来的消费群体的现实存在。作为商业项目开发资源的主前提我们已完全具备