沈阳远洋五里河_大河宸节项目洋房产品专项研究- 20151111.pptxVIP

2015.11 沈阳五里河项目洋房专项研究报告 事业二部 洋房整体市场销售情况表现 2012年-2015年（1-10月）沈阳市整体洋房供应量逐年上升，去化量受2014年整体市场下行影响有明显下降，随年政策刺激，洋房市场逐渐恢复2013年销售水平，但整体销售价格逐年下滑，且整体洋房库存市场依然压力较大。 3 洋房整体市场各面积段销售情况表现 2015年1-10月整体市场主流洋房成交面积段在120-160㎡之间，品质改善为主，功能改善为辅； 2012-2015年1-10月120-180 ㎡ 占整体当年市场份额的70%以上，且120-140 ㎡成交量大幅上升，品质改善型客户增加明显，140-160 ㎡销售同比基本保持持平，但相比往年有明显下滑， 160-180 ㎡整体基本保持平稳，整体价格从2013年起逐年销售均价有所下滑，160-180 ㎡下滑明显； 4 洋房整体市场总价段销售情况表现 2015年1-10月整体市场主流洋房成交总价段在80-150万每套之间，以中端品质改善型客户为主，150万以上客户购买力逐渐下滑，中高端客户购买洋房数量有限； 本项目洋房至少140万，根据项目需求正对2012-2015年1-10月140 万以上洋房进行分析，总价段140-150万销售量大幅上升，且今年年底达到近4年来峰值，总价段150-180万销售平稳略有上涨，180万以上销售有所下滑，目前高总价洋房市场以中端客户改善客户为主要群体； 5 洋房整体市场各单价区间销售情况表现 2015年1-10月整体市场成交数量最多的单价区间为8000-9000元/平，整体表现区间在7000-10000元/平，随着单价的越高，销售量逐渐下降，整体市场对高单价洋房产品承受度有限，10000-12000元/平洋房产品占整体高单价洋房市场份额较高。 根据项目定位，本项目洋房价格区间在10000元每平以上，根据2012年-2015年1-10月1万元以上单价销售情况分析，整体销售量保持平稳，万元以上洋房年均去化量在13万方左右； 整体洋房市场小结 6 整体洋房市场小结： 沈阳2015年整体洋房市场明显回暖，预计年底回归2013年峰值，但库存压力仍然较大，由于部分区域洋房市场市场价格较低，拉低整体市场洋房价格表现； 从面积段、总价段及单价区间总体来看，整体洋房市场以刚需改善和品质改善为主的中端消费人群； 从中高端洋房市场来看，年均去化量稳定，140-180万为主要成交总价段，面积区间区间在140-160之间 沈阳洋房市场以刚需改善和品质改善为主的中低端消费阶层 高端洋房去化量有限，万元以上洋房年均去化13万方左右 沈阳洋房市场整体回暖，年底达到2013年峰值水平 整体洋房市场表现 整体客户描摹 高端洋房市场表现 高端洋房客户描摹 多集中在品质和功能改善的中高端客户 洋房各区域市场销售情况表现 沈阳整体洋房市场库存压力加大，但由于地域性不同各区域供销关系差别性较大，库存主要集中区域在于洪、东陵、浑南和沈北区域，四个区域总体剩余量占比全市的67%，沈河区仅占全市8%，库存量相对较小； 参照五里河项目定位，保证量价的前提下，重点针对和平、皇姑、浑南、沈河四个区域重点分析，反应当前中高端洋房市场情况 8 2015年1-10月沈河供应量主要集中在新里堡板块；占整体库存的90%以上，且离本项目有较大距离，本项目周边竞品无洋房产品供应； 洋房各区域市场销售情况表现——沈河区 沈河区2015年1-10月主要成交总价段在110-130万，成交均价在8000-9000元/平，主要面积段集中在120-144平，主要以品质改善型客户为主，代表项目保利海上五月花； 9 洋房各区域市场销售情况表现——和平区 2015年1-10月和平供应量主要集中在长白板块；占整体销售量的98%以上，跟本项目有较大的可比性，本项目可参照此区域进行对比分析； Thanks!