房地产税对房价的影响机理研究.pdf

房地产税对房价的影响机理研究 陈勇 陈曦 （湖南大学金融与统计学院，湖南省、长沙市，410079 ） 摘要：本文从不同角度分析房地产税对房价的影响机理，全面评估房地产税对房价的影响，可以为我国的 房地产税的试点与推广提供参考依据。房地产税对房价的影响取决于房地产税的征收阶段。在房地产开发 和流通阶段征收房地产税会提高房价，在保有阶段征收房地产税可抑制投资性的房地产需求，并有利于房 价稳定。建议我国减少房地产税的税收种类，降低总体税负；调整税负结构，提高保有税比例，大幅提高 投资交易环节的税收比例。 关键词：房地产税；保有税；交易税； 中图分类号： F830.35 文献标识码：A 改革开放以来，我国房地产市场价格快速上涨。20 世纪80 年代，中国开始住房改革， 房地产产业正式起步。平均房价从1987 年的408 元/平方米，上涨到2012 年的5791 元/平 方米。我国商品房销售平均价格年均增长 11.06%。高房价造成房价泡沫，并带来了一系列 经济问题与社会问题。 我国政府采取了系列宏观调控措施抑制房价,但是没有达到预期的效果。为了稳定房价， 降低商品房空置率，抑制投资性的房地产需求。2011 年，上海、重庆试点开征个人房产税。 2013 年，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》要求“加快立法并适时推进 改革（房地产税）”。本文研究了房地产税对房价的影响机理，分别从供求关系、开征阶段、 需求目的不同方面，进行了理论和实证分析全面评估了房地产税对房价的影响，对我过房地 产税改革提出了相关建议。 一、文献综述 关于房地产税影响房价的理论主要有传统理论、受益理论及新观点。传统理论最早由 Simon （1943）提出。Meen(2001)等学者认为，对房地产征税将引起房地产交易频率、交易 量和交易价格变化，最终导致房地产的供给和需求减少，推高房价，因此，房地产税是无效 的税收。 受益理论最早由Tiebout 在1956 年提出。Tiebout （1956）分析了地方政府的公共支出 行为，建立了地方公共支出理论模型。Oates （2001）提出Tiebout-Hamilton-Fischel 模型， 深入阐述了受益论。他认为，财产税是对公共服务使用者的收费，对地方公共支出水平有重 要影响。房地产税实际上是居民对公共产品和服务的购买，因而，房地产税不会产生扭曲的 作用。 新观点主要是由 Mieszkowski(1972) 提出的。Mieszkowski(1972) 应用一般均衡分析 的方法，得出与传统观点不同的结论，提出了税负归宿的“资本税观点”。Wood(2006)通过 - 1 - 房地产政策与住宅需求模型研究相结合对其住宅需求选择的影响进行分析，得出房地产税会 影响房屋的相对价格、家庭实际收入并最终影响房。Marika Cabral 和Caroline Hoxby (2012) 认为房产税可能会给人们效用带来损害,因此房产税是一种不受欢迎的税。因此，房地产税 是扭曲的税种。 关于房地产税对房价的影响，国内学者的研究结论不尽相同。一派观点认为房地产税有 利于房价的下降。任晓宇等（2007）分析了房地产税的转嫁效果，认为房地产税可以促进房 价下降。在房地产的保有环节征税，可以降低房价和地价，对调控房地产市场具有积极意义。 况伟大（2012）构建了一个购房者、开发商和政府部门的经济模型，应用33 个大中城市的 相关数据进行实证分析，认为征收房地产税将导致房价下降。 另一派观点认为房地产税将推高房价。杨绍媛（2007）从成本和收益的角度研究了房地 产税的作用，认为房产税可能提高房价。杨绍媛（2007）认为，由于我国住房的需求弹性太 小，所以房地产税会在短期内使房地产价格上涨。杜雪君（2009）对31 个省自治区进行面 板数据分析，认为房地产税不能达到调控房价的效果。 在已有文献中，由于选取的模型以及设定的假设条件不同，不同的文献得到了不同的结 论；其次，不同的文献