土地增值税清算操作重点问题.ppt

土地增值税清算操作重点问题;目录;一、凭证管理;国税发[2007]132号第二十九条规定，审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额： （一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。;1、房地产企业一般问题;2、票据类型;3、凭证不符的结果;（2）凭证不符合要求致使财务费用无法据实扣除;（3）凭证管理不规范可能导致税务机关介入;4、凭证管理关注点;三、是企业支付建筑安装工程款时应代扣代缴相关建安营业税收，并取得税务机关开具的建筑业统一发票。 四、企业列支前期工程费、基础设施费、公共配套费及开发间接费时是否真实发生的，是否以真实合法有效凭据入账，不得预提开发间接费用。 五、是企业开支开发费用利息时，是否将此列入开发成本的开发间接费用科目，企业是否是通过金融机构贷款，有无合法凭证，有无利息结算单，是否列支超过银行同期利息的数额。;二、合同管理;（2）合同管理有利于说明异常情况;三、项目收入;视同销售收入的审核;（1）视同销售的处理;（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。 （二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。 （三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。;（2）还建房的税务处理;2、房地产转让收入的检查;（2）对相关经济利益的检查;3、对代收费用的检查;（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 （二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。;四、扣除项目;2、核查方式;3、开发成本分配;（3）分摊方式;3）直接成本法 按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。 4）预算成本法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。;4、理清开发间接费用以及管理费用;依据《土地增值税暂行条例实施细则》规定；开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 《房地产开发企业会计制度》也做了相同的规定。但都没有进行完全列举，只能根据两者的性质进行辨别。;（1）开发间接费用应该算入成本 管理费用属于期间费用，在发生的当期就计入当期的损益。 （2）两者发生来源不同 开发间接费用是属于企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。 管理费用是指企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。;5、四项费用的核查;如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，有下列情况之一的，税务机关可对所列四项开发成本的扣除限额，在土地增值税清算时采取按《分类房产单位面积建安造价表》核定扣除额的方法。 无法按清算要求开发成本核算资料的。 提供的开发成本???料不实的； 发现申报资料内容有问题的； 清算项目中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”这四项费用，每平方米建安成本扣除额，明显高于造价定额的，又无正当理由无法举证的。 重点关注第五种情况。