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- 本资料来自 - * - 本资料来自 - * 五、商业经营管理 - 本资料来自 - * （一）商业经营管理的目的 通过统一经营管理，提升整体商业潜在价值； 为投资者商铺招商，减少投资风险，给投资者信心； 实现商业资产高投资回报和资产的增值； - 本资料来自 - * （二）商业经营管理平台 由麒麟地产和我方共同成立的麒麟商业管理有限公司作为项目商业经营管理平台（登记办理中）。 聘请世界五百强零售业管理人才负责。 - 本资料来自 - * 企业管理资源网/ 企业管理资源网/ 企业管理资源网/ 企业管理资源网/ - 本资料来自 - * （三）商业经营管理方式 出售商铺 统一进行招商 自持商业 商管公司经营管理 出 租 联 营 合 资 自 营 - 本资料来自 - * （四）商业开发计划 目前，正与国际知名大型零售主力商家洽谈合作事宜，双方签定合作协议后15个月左右B区大型商业体基本就可以建成。届时按照目前商业业态规划，将有5家主力店将会入驻。主力店签定后，就会展开旗舰店和品牌店的招商工作。 - 本资料来自 - * 六、商业销售 - 本资料来自 - * （一）销售方式 目前住宅底商采取直接销售的方式，并由商业管理公司统一帮助投资者进行招商（客户委托，与商业管理公司签定委托协议），如投资者想投资加盟好的品牌，商业管理公司可协助引进。 - 本资料来自 - * （二）投资回报率及计算方式 投资回报率：通常在7 %—8%，12年—15年收回投资。 计算方式： 年投资回报率=年平均租金÷商铺总价 投资回收期=商铺总价÷年平均租金 注：年平均租金是一个增长值，要把租金年递增率算在内。 - 本资料来自 - * （三）销售策略 1、讲述项目发展优势，突出项目投资风险低，未来发展前景好。 2、告诉客户投资价值高 鼓励客户一次付清房款的好处，对按揭客户计算每月每平米还款额，同时预估未来市场平均租金，告诉客户每月租金基本够支付银行还款，10年后就可得到一个商铺，那时价值要翻3—5倍，价值多少，现在买只需支付首付多少钱，10年后得到的商铺价值是多少钱。同时举例。 3、告诉客户现在不买，等商业开起来后，价格肯定翻番。 - 本资料来自 - * 七、项目发展优势 - 本资料来自 - * - 本资料来自 - * 《麒麟嘉城》商业培训 2010-10-29 * 提　纲 一、商业地产分类 二、商业模型 三、商业定位及开发理念 四、商业业态规划 五、商业经营管理 六、商业销售 七、项目发展优势 * 一、商业地产分类 　　　商业地产形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等，与住宅类有很大区别。 　　　商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。 * 商业地产按照开发形式分为： 1.商业街商铺 　　商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。 * 2.市场类商铺 　 在这里， 市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 　　 　　　市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 * 3.社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 - 本资料来自 - * 4.百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。 * 5.商务楼、写字楼商铺 商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、