土地增值税税务筹划案例分析.pptVIP

d）增加土地开发成本,降低土地增值税 例、鸿祺房地产开发公司2003年以2000万元拍得一块土地,没有进行土地开发，2008年3月,准备把土地使用权转让,评估价5000万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重。 经过税务师事务所筹划，建议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到30％的加计扣除。 筹划方案：只对土地进行前期开发，如“三通一平”、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可进行建筑施工。预计开发费用需要1000万元，开发后评估价6100万元。计算两个方案土地增值税纳税效果。 第一方案、取得土地使用权，不进行开发即转让的税负计算： （1）扣除项目金额 ＝ 2000＋(5000-2000)×5.5% ＝2165（万元） （2）增值额＝5000－2165 ＝ 2835（万元） （3）增值率＝2835÷2165＝130.95% ? 适用税率50%，速算扣除率15%； （4）应交土地增值税 ＝2835×50%－2165×15% ?????????????????? ＝1417.5－324.75 ＝1092.75（万元） 第二方案：对土地进行一级开发后再转让的税负计算： （1）扣除项目金额 ＝(2000＋1000）×1.3＋?(6100－2000)×5.5% ＝3900＋225.5=4125.5(万元) （2）增值额＝6100－4125.5＝1974.5（万元） （3）增值率＝1974.5÷4125.5＝47.86％ ? 适用税率30%，速算扣除率为0； （4）应交土地增值税＝1974.5×30％ ＝592.35(万元) ? 第二方案较第一方案＝1092.75－592.35 ＝ 500.40(万元) 三、下面利用所述方法综合的对某房地产企业的土地增值税进行税务筹划案例分析： 本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。 按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率 28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元（具体计算见附表第一列）。 根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行税务筹划。 a) 通过确定适当的转让房地产收入进行税务筹划 如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%. 即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的税务筹划。这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。 举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%） =13965.7万元。 如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19.79%，可免征增值税，增值额19001.25万元就是净利，高于前一种情况的13965.7万元（具体计算见附表第二、三列）。 当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。比如本案实际增值率28.76%，税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。另外，不是所有项目都符合普通住宅标准 b) 通过适当增加房地产开发成本进行税务筹划 近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局发布的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本 ”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行税务筹划。 假设该企业发生装修成本共计为13800万元，因销售装修过的房产，销售收入增加 13800/（1－5.025%）=14530.14万元（假设该企业在装修项