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第十五章 所有权通论 第一节 所有权概述 一、所有权的概念和特点 （一）所有权的概念 所有权，是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。 对所有权的定义方式主要有两种： ①具体的列举式定义。 ②抽象的概括式定义。 （二）所有权的特点 所有权除具有客体的特定性、内容的支配性、效力的绝对性与排他性等物权的一般特点外，还具有以下显著特点： 1.所有权具有自权性。 2.所有权具有全面（完全）性。 3.所有权具有弹力性。 4.所有权具有恒久性。 5.所有权具有社会性。 第二节 土地所有权 一、我国土地所有权制度 （一）国家土地所有权及其法律特征 1、1956年，社会主义改造（没收、赎买）完成，形成国有土地所有权。（《土地管理法》8A-1P；《土地管理法实施条例》第2条） 2、国有土地的范围：A城市市区土地；B农村和城郊依法没收、征收、征购为国有的土地；C依法征用的土地；D依法不属于集体的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；E农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的原集体土地；F农民集体成建制迁移后的土地。 3、国有土地的法律特征： 1）授权的国家行政管理机关才有权对国有土地进行管理。45A 2）国有土地的广泛性。46－49，52A; 3）所有权人与用益人高度分离。房地产法第7条 （二）集体土地所有权及其范围 1、含义 农村劳动群众集体经济组织依法享有土地的所有权，所有权属于当地集体成员共同所有。（土地管理法8A-2P，58A ） 2、范围 农村及市郊的土地，包括： [1] 耕地 [2] 集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等占用地 [3] 农民宅基地、自留地、自留山 [4] 集体所有的农林牧渔及工业企业的用地 [5] 集体所有的建筑物、水库、农田水利设施教科文卫体育设施占有地 （3）集体土地所有权的行使 60A 二、土地所有权的范围 1、水平范围（红线图） 2、垂直范围（关于空间权） 空间权，对于土地表面的上空或地下的权利。包括：空中权、地下空间权（地中权）(物136) 第三节 建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权的概念和特征 建筑物区分所有权是指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相结合所形成的“三位一体”的所有权。 其特征有： 1、三权复合而成一体 （1）三权共同合成一项建筑物区分所有权 （2）任何一个要素不能单独交易 2、专有所有权位居主导地位 （1）取得上的主导。如，买卖合同的标的物为专有所有权，71A，72A （2）决定上的主导。如，专有所有权决定表决权大小（76Ⅱ，80；物业管理条例12ⅠⅢ，）。 （3）登记上的主导。 3、权利主体身份的多重性 （1）专有所有权人 （2）共有所有权人 （3）成员权人 二、建筑物区分所有权的类型 1、纵切型区分所有权 2、横切型区分所有权 3、混合型区分所有权 三、专有权 专有权，又称“专有所有权”或“特别所有权”，是指建筑物区分所有人对专属于自己的，在构造和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权。性质：空间权。（能够为人力控制并具有价值的特定空间视为物）（物释一2） （一）特点 1、专有权具有所有权的效力。由此推论：1）业主转让其专有权时，其他业主不享有优先购买权；2）如管理规约规定业主不得转让房屋，该约定不发生物权的效力。 2、专有权受到较多限制。1）业主将住宅改为经营性用房的应经有利害关系的业主同意；2）行使专有权不得危及建筑物的安全。 （二）专有权的客体 1、业主专有的住宅或经营性用房（地板、天花板和四壁形成的空间）； 2