平和景象下的转型困境.PDFVIP

证券研究报告•宏观快评 [table_main] 宏观快评模板 平和景象下的转型困境 ——春节回乡见闻和思考之二 发布日期：20 15 年3 月2 日 分析师： 王洋 电话： 010 执业证书编号： S1440510120045 简评： 春节回乡，走马观花，看到了家乡经济等多方面变化的“快”与“慢”。 一、反腐 家乡所在省份是2014 年反腐败中的重灾区，家乡也不能幸免，以前任市委书记为首的众 多官员落马。由于反腐造成的人事动荡，去年还发生了债券差点不能如期兑付的风险事件。 很多官员都有材料掌握在纪委手中，是否和如何处理未知。官场调整仍未结束，官员的收益 降低，风险增大，反腐各种规定的约束，地方官员工作的热情和激励有些不足，传统的政府 行为模式也受到越来越多的制约，这可能会影响到短期的经济增长。 民众对反腐普遍拍手称快，但也出现另一种论调，认为倒下的官员有些有思路、敢干事， 而新上来的干部有的魄力不足，求稳多于求变。由此联想到前几年关于中国企业家是稀缺资 源需要保护的讨论，那么是否也存在优秀官员和国企经理人稀缺的问题？这关系到经济和社 会发展的机制转换。如果削弱地方政府的作用（至少国有企业还是要以发展壮大为目标），但 市场能否起到作用，特别是在短期发挥作用，是有疑问的。地方政府部门对经济发展的组织、 统筹、协调、规划、主导作用一旦下降，而新的经济增长的制度保障又没有形成，就可能会 有一段新常态的“适应期”。 二、房地产 和其他地方一样，当地房地产也面临前期投资较多、存量规模较大的问题。开发区基本 上成了住宅区。城区的原工厂搬迁或倒闭，近郊农村的菜地，很多也都开发为住宅区。当地 一家历史悠久的兵工厂，由于军品任务减少、转型不顺利，大面积土地被用于商品房开发， 而且原来完整封闭的厂区被东西和南北方向开了两条马路，当然也促进了交通。市区房价平 均在2 、3 千元，核心地段有4 、5 千元，去年有所下降，但降幅不多，总体平稳。当地城市 居民家庭拥有2-3 套房的很常见。年轻人结婚，即使是收入不高的工作，往往也会要求100 平米以上的新房作为婚房，以父母积蓄作为主要资金来源。全款买房不少，利用的银行信贷 杠杆不高。 请参阅最后一页的重要声明 HTTP://RESEARCH.CSC.COM.CN 证券研究报告•宏观快评 三、农村城镇化和拆迁 房地产和城镇化相联系。近郊农村的老家，年轻村民大多已经在企业等部门就业，由于 有煤炭资源，几年前在煤炭市场差强人意时，由私人老板出资与政府协调制定了整体搬迁和 煤炭开采计划。但因为部分村民没有谈妥，搬迁进度较慢，后来煤炭市场持续不景气，煤老 板资金链紧张，新住房建设只完成了首批，还没有搬迁，这也只能供应已经签约并搬出旧居 在周转房中的村民，后续住房建设比预期大为放缓。现在搬出的房屋已经是断壁残垣，而未 搬的家庭照常生活，显得凌乱而破败不堪。 从土地下面的矿藏作为资金来源去实施城镇化，不同于多数地方出让土地使用权开发房 地产的方式。但煤炭同样是周期性产业，而且是上游行业，和房地产也有密切联系。和城镇 化相关的一个问题是，过去房地产一直是上行周期，几次调控也只能短期的压制房价，煤炭 价格也有较长时期上涨，资产价格上涨预期不断强化，导致拆迁成本越来越高，矛盾越来越 多，协调越来越难。如果能够合理的定价，可能搬迁工作早已完成，村民也早已住进新居， 虽然当下煤炭市场不景气，但煤矿建设也需要时间，更重要的是给煤矿老板合理预期，整体 的经济效率大为提升。城镇化的推进涉及到太多主体的利益协调，没有政府部门的参与甚至 主导，很难有效实施，从这一点而言，地方政府仍然需要在经济的某些方面更好的发挥职能。 四、经济转型 经济总体上还是一派平和的景象，由于反腐败的影响，餐饮娱乐业不复以往的歌舞升平， 但仍然热闹。物价稳定，就业正常，多数居民对现状满意和满足，生活质量、衣食住行的水 平不断提高，住房之外，家庭拥有轿车者也越来越多，城市建设和公