房地产价格上涨原因.docVIP

《房地产金融学》 期末课程论文 房地产价格上涨分析 ____________________________________ 2010级 年 级________________________ 工商管理 专业班级________________________ 201002180104 学 号________________________ 迟金磊 学生姓名________________________ 论文成绩________________________ 2013 年 6 月 25 日 房地产价格上涨分析 我国房地产市场持续高速发展作为国家支柱性产业之一对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是由于我国房地产市场发展相对不成熟房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来,不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。 影响房地产价格的一般因素 （一）社会因素 1.人口数量和密度 人口数量与房地产价格的关系非常密切，呈现正相关关系。人口密度从两方面影响房地产价格： 一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，促进房地产价格提高； 另一方面，人口密度提高会造成生活环境恶化，配饰房地产价格降低，特别在大量低收入者涌入某一地区的情况下回出现这种情况。 2.社会文明及教育状况 社会文明、人民的教育及生活水平，都足以引起房地产的价格波动。随着人类社会文明程度的提高，一切公共设施必然日益完善和普遍，同时居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都会增加房地产的需求，从而影响房地产价格水平趋高。正是基于此，高学历人口聚集地的房地产价格高于周边的现象在生活中普遍存在。 3.家庭规模 家庭规模是指家庭平均人口数。即使人口总数不变，家庭人口有所变化，也将影响居住单位数的变动，因而影响需用住宅使用面积的数量，导致当地产需求的变化，从而影响房地产价格的起伏。就目前形势而言，每个家庭人口平均数呈下降趋势，即大家庭分解为小家庭，这将导致房地产价格的上涨。 4.政治安定状况 政治安定状况，是指现有政局的稳固程度，持不同政治观点的党派和团体的共处状况等。一般来说，政治不安定往往意味着社会动荡，因而造成房地产价格低落。但是，如若现有政权腐败无能，有更好的政治制度将取代时，这种情况造成的不安定，从长远看可能提高房地产的价格。 5.社会治安程度 社会治安程度，是指小偷、抢劫、强奸、杀人这些社会犯罪情况。房地产所处的地区如经常发生此类犯罪案件，则意味着人民生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落；反之，如社会安定，人们愿意选择在此安居乐业，则房地产价格会上涨。 6.房地产投机 一般而言，房地产投机对房地产价格的影响有三种情况：引起上涨；引起下跌；稳定。 在某种情况下房地产投机行为可能起着稳定价格的作用。但房地产价格低落，房地产需求较小时，投机者由于期待日后房地产价格上涨而购房，造成房地产价格上扬；而在房地产价格上涨是投机者又抛出房地产，增加房地产供给，从而稳定房地产价格。 7.城市化 城市化包括如下含义：城市对农村影响的传播进程；全社会热卖款接受城市文化的进程；人口集中的进程，包括集中点的增加和每个集中点的扩大；城市人口占全社会人口比例提高的进程。一般说来，城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增大，带动城市房地产价格上涨。 8.心理因素 心理因素对房地产价格的影响有时也是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有：购买或出售心态；欣赏趣味；时尚风气；接近名家心理；讲究门牌号码或土地号码；风水观念；价值观的变化，等等。 （二）经济因素 1.经济发展状况 经济发展状况将影响国民生产总值和国民收入。经济增长意味着国民生产总值和国民收入的增加，金融景气，经济繁荣，就业增加，物价与工资处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的房地产的需求增加，促使房地产的价格上升；反之，这房地产的价格下降。有研究表明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格的变动趋势与经济循环大体一致，即经济状况的变化可能影响房地产价格。 2.财政金融状况 存款利率下降，会吸引部分投资人将投资资金存入银行，从而减少对房地产的投资，使房地产价格下降；相反，若存款利率下降，会增加人们的购房投资行为，从而增加需求，使房地产价格上升。 贷款利率上升、紧缩银根，会减少开发投资与消费投资的金融支持而使投资成本增加，从而减少市场对房地产的需求，因而房地产的价格就下降；反之，若贷款利率减低，则会刺激对房地产的需求而使价格上升。 贷款比例是指银行对房地产业贷款的比重，其比重增大，就会促进房地产业的繁荣，房地产价格会上升；其比重减少，会影响房地产市场