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* * 房地产相关概念 房屋建筑常识 房地产行业术语 房地产特性 房屋分类及详解 一、房地产相关概念： （一）、房地产概念：房地产又称不动产，是土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分、其中不可分离的部分、如树木、水暖设备等、 房地产三种 存在形式 单纯的土地 单纯的建筑物 土地与建筑物 的结合的房产 （二）房地产市场的分类：根据房地产开发，销售与消费过程的特点，可以将房地产市场分为： 房地产市场 分三种 一级市场 （土地市场） 二级市场 （房地产增量房 市场） 三级市场 (房地产存量房 市场） （三）土地及土地所有权： 1、土地的概念：一般是指地面、地面以上和地面以上一定范围的空间、现实生活中的土地是人划分的，具有特定面积范围的区域。 2、土地共有制：根据宪法规定，土地所有权分全民所有（国有土地）与集体土地所有权，集体转为国有才能转让，，个人和单位只能拥有使用权。 3、土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押。 土地使用权 获取方式 土地使用权划拨 土地使用权出让 （四） 概念：指国家将国有 土地使用权在一定 年限内出让给土地 使用者，由土地使用者 向国家支付土地使用权 出让金的行为 土地使用权出让采用招标、 拍卖、双方协议三种方式。 国有土地的使用年限： 商业、旅游、游乐用地40年 工业用地、科教、文体 等50年 住房用地70年 房地产使用年限对价值有 直接影响。 概念：县级以上人民政府 依法批准、在土地使用者 缴纳补偿、安置等费用后将 该幅土地交付使用，或者将 土地的使用权交付给土地使 用者使用的行为。 以划拨方式取得土地使用 权，除法律、行政法规另有 规定外，没有使用期限的 限制。 政府依法批准划拨的： 国家机关用地和军事用地 城市基础建设和公益工业 国家重点扶持的能源、 交通、、水利等项目用地 法律、行政法规规定的 其他用地 建筑概念 建筑：建筑物和 构筑物的总称 狭义建筑物：指 各类房屋、构筑物 如树木、电梯、水 暖设备等。 合格建筑物的标准： 使用、经济、美观 （五）、 （六） 物业概念 物业：广义的物业就是房地产 狭义的物业包括各类房屋 以及附属的设备、设施 和相关场地。 各类房屋：可以是建筑群 如小区住宅，也可以是一 栋住宅 附属设备、设施和相关的场地 是指与上述建筑物相配套 的室内外各类设施、市政 公用设施、道路交通等 二、房屋建筑常识： 1、容积率 总建筑面积与总用地面积的比值，反映土地利用程度 使用强度以及经济性的技术经济指标： 容积率=建筑总面积/用地面积 一般来讲：普通住宅≥1.0 非普通住宅≤1.0 2、建筑密度： 项目用地范围内各种建筑用地面积和占总地面接的比例，也可以 是建筑物基地总面积除以总用地面积，反映建筑用地范围内的空 地率和建筑物的密集程度。 3、绿化率： 指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的 比例。 4、绿地率： 描述的是居住区用地范围内各类绿地的综合与居住区用的的比率。 5、层高：住宅高度以“层”为单位计算，是指地下地板或楼板到上层楼层之间的距离。 6、净高： 指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离 净高=层高-楼板厚度。 7、进深： 指建筑物纵深各间的长度。中国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右 8、开间： 指住宅房间的宽度。 9、建筑面积：指建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积， 包含了房屋居住可用的使用面积、墙体柱体占地面积、楼梯、走道面积、其他公摊面积等。 10、 10、公摊面积：指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、 走道、设备间、首层大堂及小区内其他的一些配套设施的 面积总和。 11、使用面积： 它是建筑面积扣除公摊面积、墙体、柱体所 占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积。俗称地砖面积。 12、占地面积：建筑物基地及其功能需要占用的面积也叫红线面积。 13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积（露台面积按一半面积计算） 14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积，商品房按套或者单元出售。 16、公用建筑面积=整栋建筑面积-套内建筑面-不应分摊的建筑面积。 17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数。 18、公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。 19、分摊的公用建筑面