不动产抵押中土地估价技术指引.PDF

不动产抵押中土地估价技术指引 终稿汇报 课题委托单位：中国土地估价师协会 课题牵头单位：北京康正宏基房地产评估有限公司 2010.12 参与课题研究单位 （以下排名不分先后） 北京康正宏基房地产评估有限公司 中国土地勘测规划院地价所 北京龙泰房地产评估有限公司 北京银房兆华房地产评估有限公司 中国土地估价师协会课题GK-200718 号 不动产抵押中土地估价技术指引 课题负责人：北京康正宏基房地产评估有限公司 梁 津 参与单位及人员： 北京康正宏基房地产评估有限公司 梁 津 朱 彤 苏 海 周文茜 魏伯欣 范 静 中国土地勘测规划院地价所 黄 威 周光源 北京龙泰房地产评估有限公司 邓 峰 李宗彪 北京银房兆华房地产评估有限公司 王立平 冀少方 毛建新 不动产抵押中土地估价技术指引研究 摘要：本课题针对金融机构对土地抵押风险防范的要求，同时针对 我国土地抵押评估现状中诸如：价值定义不统一、土地抵押估价技术 处理不当，土地估价师对土地抵押的法律体系掌握不全面，土地估价 报告缺少必要的风险分析提示等问题，借鉴相关行业有关抵押的技术 指引和国际评估准则，在总结相关不动产抵押法律规定的基础上，归 纳出土地使用权抵押的法律体系，并依土地使用权权属类型及不动产 抵押的形态进行分类，提出各种类型土地抵押的评估技术思路。对抵 押过程中可能遇到的风险，分为设定抵押权时的风险和实现抵押权时 的风险，在土地估价报告中应该进行相应的风险提示。最后对于土地 抵押评估的原则以及避免利益冲突问题进行了总结与分析。最终形成 本课题的研究成果“不动产抵押中土地估价技术指引”（草稿）。 关键词：不动产抵押、土地使用权抵押法律体系、土地抵押 价值体系、不同权属类型、不同形态的土地使用权抵押技术 难点分析、抵押估价原则、抵押估价利益冲突 不动产抵押中土地估价技术指引研究 1.课题研究的背景 1 1.1 问题的提出 1 1.1.1 金融机构对土地抵押风险的防范要求 1 1.1.2 我国土地抵押评估现状问题 2 1.3 研究方法 7 1.4 技术路线 9 1.5 主要创新与特点 10 2.不动产（土地使用权）抵押的法律体系 11 2.1 抵押权概述11 2.1.1 抵押权的概念11 2.1.2 抵押权的特性11 2.1.3 抵押财产的条件和类型 13 2.2 抵押权的取得 15 2.2.1 依法律行为取得的抵押权 15 2.2.2 非依法律行为取得抵押权 15 2.2.3 物权法承认重复抵押 16 2.3 抵押权的登记 17 2.3.1 物权的公示原则 17 2.3.2 物权公示的效力 17 2.3.3 物权公示的公信力 18 2.4 抵押权的效力 18 2.4.1 抵押权所担保的债权范围 18 2.4.2 抵押权所及标的物的范围 18 2.4.3 抵押权的次序 20 2.4.4 抵押权的优先受偿 20 2.4.5 抵押物的转让和租赁与抵押权的关系 21 2.4.6 抵押物的租赁与抵押权的关系 21 2.4.7