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钟秀勇十大样板题 厚大必威体育精装版整理 【考点提炼】钟秀勇十大样板题 样板1：一物数卖 　　（2006－3－91、92、93）房地产开发企业甲急欲其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的丁签订了买卖合同。第26日，该别墅被意外焚毁。请回答91－93题。 　　91. 下列关于甲、乙、丙之间关系的何种表述是正确的？ 　　A. 甲、乙之间买卖合同有效 　　B. 甲、丙之间买卖合同无效，因该合同损害乙的利益 　　C. 甲不应向丙承担不能交付房屋的违约责任，因为房屋系意外焚毁 　　D. 丙应负担房屋被焚毁的风险 　　92. 下列关于甲、丁之间买卖合同的何种表述是正确的？ 　　A. 合同因欺诈而可撤销 　　B. 合同因自始履行不能而无效 　　C. 合同因无权处分而效力待定 　　D. 如果合同被撤销，则甲应向丁承担缔约过错责任 　　93. 下列关于乙的权利义务的何种表述是正确的？ 　　A. 若房屋未焚毁，丙有权要求乙搬离房屋 　　B. 若房屋未焚毁，法院应确认该房屋为乙所有 　　C. 乙对房屋的占有为善意、自主占有 　　D. 乙应向丙赔偿因房屋焚毁而造成的损失 【考点提炼】 　　1. “房地产开发企业甲”。《商品房买卖合同解释》只调整“房地产开发企业”作为出卖人的房屋买卖合同，商品房买卖中，买受人有权对出卖人主张“已付房款双倍”的惩罚性赔偿责任仅限于《商品房买卖合同解释》第8、9、14条规定的七种情形。这就意味着，房屋的买受人可以主张“已付房款双倍”的惩罚性赔偿的前提条件有二，缺一不可：第一，出卖人为房地产开发企业；第二，符合七种法定情形。 　　2. “最后1套别墅”。《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。” “一物数卖”中经常考这一知识点。本题中，甲就同一房屋与乙、丙签订的两个买卖合同都是有效的，甲给丙办理过户登记后，甲对乙构成违约，乙可以对甲主张违约责任，由于甲再给乙办理过户登记“在法律上就是不可能的”，乙只能请求甲支付违约金或者赔偿损失，不能要求甲承担给“自己办理过户登记”之实际履行的违约责任。 　　基于同样的道理，如果A将自己收藏的某画先后与B、C签订买卖合同，并将该画交付给C。则B不能请求A承担交付该画之实际履行的违约责任，只能请求A承担支付违约金、适用定金罚则、或者赔偿损失的违约责任。 　　3. “要约的有效期为1个月”。《合同法》第18条规定：“要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。”《合同法》第19条规定：“有下列情形之一的，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同做了准备工作。”本题中，甲确定“要约的有效期为1个月”，根据出题人倾向的观点，该要约为不可撤销的要约，其法律意义在于，即使甲发出撤销要约的通知，且撤销通知于乙、丙发出承诺通知之前到达乙、丙，也不能发生撤销的效果，要约依然有效，乙、丙作出的承诺通知于此1个月内到达甲的，合同依然成立、生效。 　　4. “甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记”。这一表述包含下列考点：①根据《物权法》第9条，甲、乙之间买卖房屋的法律关系属于“基于法律行为的不动产物权变动”，没有给乙办理过户登记，乙不能取得房屋的所有权，甲依然享有房屋的所有权。②根据《物权法》第15条确立的“区分原则”，没有给乙办理过户登记，不因此影响甲、乙之间买卖合同的效力，如果没有其他无效事由，甲、乙之间的买卖合同有效。甲、乙之间买卖合同有效的主要意义在于，如果甲具有违约行为，乙有权对甲主张违约责任。③《物权法》第34条规定的返还原物请求权。甲虽然还是所有权人，如果甲后悔，甲对乙不享有返还原物请求权。因为《物权法》第34条规定的返还原物请求权的构成要件有三：第一，请求权人为物权人；第二，请求时，请求返还的标的物存在；第三，被请求权人是“现时”的无权占有人。本题中，甲、乙之间的买卖合同有效，乙对房屋的占有是基于有效的债权而占有，乙相对于甲为有权占有人，甲不能对乙行使返还原物请求权，甲无权要求乙将房屋返还给自己。④根据《合同法》第142条，在买卖合同中，合同生效后，合同消灭之前，如果买卖标的物因为不