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2004年全国房地产估价师执业资格考试 ——房地产开发经营与管理试卷 　　一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答寨中只有一个最符合题意。） 　　1．仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（ ）。　　A．更长的经济寿命　　B．更显著的各异性　　C．更强的适应性　　D．更专业的物业管理 　　2．下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。　　A．比较风险　　B．通货膨胀风险　　C．时间风险　　D．资本价值风险 　　3．某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资的风险相关系统数为0.5．那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。　　A．3.5％　　B．5.17％　　C．7.75％　　D．8.59％ 　　4．某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2．那么，该市房屋均平均建设周期为（ ）年。　　A．0.5　　B．1.5 　　C．2　　 D．3 　　5．下列关于房地产市场特性的表述中。说房地产市场具有（ ）是不正确的。　　A．供给非同质性　　B．需求多样性　　C．竞争充分性　　D．交易复杂性 　　6．产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。　　A．土地稀缺　　B．城市化进程快　　C．竞争充分性　　D．交易复杂性 　　7．房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。　　A．价格分析　　B．市场分析　　C．产品分析　　D．成本分析 　　8．开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（ ）。　　A．20％　　B．30％　　C．40％　　D．50％ 　　9．由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。　　A．选址规划意见通知书　　B．规划设计条件通知书　　C．建设用地规划许可证　　D．建设卫程规划许可证 　　10．房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（ ）。　　A．成本导向定价法　　B．购买者导向定价法　　C．竞争导向定价法　　D．市场导向定价法 　　11．对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。　　A．潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场　　B．服务市场潜在市场服务市场合格的有效市场　　C．潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场　　D．潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场 　　12．某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。　　A．选择专业化　　B．产品专业化　　C．大量定制　　D．单一市场集中化 　　13．下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。　　A．批量行业　　B．僵滞行业。　　C．分块行业　　D．专业化行业 　　14．已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。　　A．12.55％　　B．12.68％　　C．14.75％　　D．15.01％ 　　15．某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）元。　　A．2277.4 　　B．2281.9 　　C．2728.8 　　D．2741.9 　　16．购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元。现金收支均发生在年初，目标收益为10％，则该项目的动态投资回收期（ ）。　　A．小于5年　　B．在5～6年之间　　C．在6～7年之间　　D．在7～8年之间 　　17．下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ ）。　　A．成本利润率是年成本利润率　　B．成本利润率是开发经营期的成本利润率　　C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率　　D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 　　18．某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元。年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。　　A．7.5％　　B．8.3％　　C．12.5％　　D．16.7％ 　　19．对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（