益阳永鑫置业(新一佳)项目后续发展策略2008年-158PPT.ppt

永鑫置业(新一佳)项目 后续发展策略 第一章 益阳市概况 一、益阳城市概况 二、益阳地形地貌 三、益阳气候特征 四、益阳历史 第二章 益阳市经济概况 一、益阳房地产市场经济环境 二、益阳历年人均GDP走势 三、历年人均可支配收入与消费性支出 四、城市居民住房情况 五、益阳房地产市场现状及发展趋势 第一章 益阳市概况 第二章  益阳市经济概况 人均可支配收入 ????8大类消费支出全面增长?8大类均有不同程度上涨。其中衣着支出983.9元，增长19.7%；居住支出764.2元，增长10.3%；家庭设备用品及服务684.6元，增长43.5%；医疗保健支出502.9元，增长14.0%；用于交通通信方面的支出为711.3元，增长11.2%;教育文化娱乐服务支出1091.3元，增长14.9%；杂项商品和服务支出171.6元，增长24.2%。 城市居民住房情况 ?2007年，我市城镇居民 自有房拥有率为91.9% 房改私房占41.7% 商品房占23.8%???? 益阳房地产市场现状 资阳片区：北起资阳大道，南至资江北岸，西接资江、东联长常高速，主要发展商贸、文教体卫、行政办公、工业和仓储等。 会龙片区：朝阳路以北，桃花仑片区以西至志溪河间的区域，总用地面积约4.2平方公里。主要以发展居住、休闲和工业为主的功能区。 桃花仑片区：朝阳路以北，会龙西片区以东，长常高速公路以西的区域。规划发展和完善商业、居住、综合服务等功能区，形成市级商业中心。 东港片区：资江二桥下游，经城市外围快速干道、联运铁路与火车东站相连，是益阳市未来的水铁联运码头。 目标消费者分析 根据有关调查资料，发现益阳市有70%的居民有购房计划，可以说，益阳市房地产市场需求呈良性态势发展，房地产业发展前景较为乐观。 益阳市消费者群体受传统思想影响较大，喜欢实在的东西，消费心理比较保守；但随着房地产广告的深入，消费者接受新事物的能力有所提高 价格、环境、地段、户型仍然是购房者考虑的首要因素。我们的调查结果表明，63%的市民选择在繁华的康复路兴家置业，他们注重地段环境和价格。只有少部分（其中以年轻人居多）约20%的消费者选择在火车站置业，并看重配套设施和物业管理。 目标消费者分析 目标客户群体与产品对应定位 商业裙楼客户群体分析图 项目周边环境分析 项目周边交通分析 物业发展建议原则：适度创新，严格控制成本 7、不同阶段销售策略 阶段销售策略蓄水期认筹解筹策略——越早落定越多实惠：（例如：VIP增值卡等），掀起抢购热潮。蓄水期客户交纳一定的认筹定金并填写优惠申请表，截至解筹当天，之前认筹的客户可以获得一定的优惠。统一解筹当天，投资客户因要享受开发商给予的优惠，促使客户排队抢购，从而提升项目的销售热度。因为投资客户心态非常微妙，往往要看销售的情况，或看到很多客户购买才会下定决心，他们要从其他客户身上获得信心。 公开销售期销售气氛营造策略——抽奖活动，中奖率100%：针对已认购和即将认购的客户，凭VIP卡可参加买房中巨奖活动。虽然客户不会为了中奖而投资，但在非常有吸引力的投资模式下，再加上奖品的利益驱动，却可刺激客户早日成交，大大增加销售量。 项目开盘活动——制造热销气氛利用蓄水期积累的客户，以电话回访、拜访等方式确定客户来访量，并通过开盘当天一系列活动，如：购房优惠、开盘仪式、节目表演等，增加开盘当天现场的来访量，制造销售现场及项目周围的热闹气氛，逼定意向客户成交，从中也会积累很多新客户。 强势销售期团购策略——迅速提升项目整体销售率：在项目销售前期实行团购策略，并给予一定的优惠，例如：购买5套以上单位的享受9.8折，10套以上的享受9.7折等，从而促使客户自己去寻找相同的客户，因为投资客户的目标群体比较集中，这样可以节省很多营销成本，并可迅速达到较高的销售率。 持续销售期老客户营销策略：凡是老客户介绍新客户，介绍成交2套以内，老客户奖现金1000元/套，但从第3套起奖励1200元/套，同时还补齐前两套差额部分，积极促进老客户带新客户。 8、项目销售控制策略： 销售采用阶段式推出，分阶段推出房源, 说明：这样推出有利于更好的掌控市场所带来的不可预知性，更有利于制造火爆销售的气氛，从而达到树立开发商的品牌和无形口碑传播，同时为推出第二阶段作好前期铺垫。 9、项目推广策略 ： 推广目的: 树立企业和品牌形象，提高品牌和项目的知名度为短期内的促销提供支援。同时，使目标消费者提高对项目的信任，增强对项目开发理念的理解，感知项目所附加的尊贵、荣誉与自豪。 销售各阶段推广策略 1、?炒作期（导入期）： 开盘前期报纸广告以告知型为主，配合现场POP广告和户外