百仁板块投资分析报告.pptVIP

成都城西区域投资分析报告金沙百仁公园板块;土地一级开发中权利主体与权属关系; 目 录;第一部分 政策规划环境分析;Ⅰ政策规划环境分析;一、政策层面 ;成都城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据;成都市城市规划在城市建设中起到引导和调控的作用; 成都市土地储备机构和政府土地行政主管部门授权委托的土地一级开发公司，共同开展土地一级开发，将土地开发为熟地后，以公开方式向社会供应（2002年1月以后）。 模式一：土地储备机构成立之初，储备机构不仅作为开发主体，而且要负责筹资和具体实施。 模式二：储备机构和土地一级开发企业共同参与，并以后者为主开展一级开发。 除了政府储备机构和市政府确定的土地一级开发企业外，其余土地一级开发的主体必须通过招标方式获取土地一级开发项目的开发权。 无论土地一级开发主体是谁，都要按照政府主导、统一规划、市场化运作的方式，开展一级开发工作，完成一级开发后的土地交由政府进入市场公开交易。;城中村改造 ; 成都市建委针对成都市中心城区城中村改造总体实施方案已编制完成，市政府已审批通过，包括：龙潭寺、青龙场、赖家店、黄田坝、百仁、琉璃场、天回、洞子口、机投、金花、簇桥等12个城中村的改造工作。这些城中村将按城市规划进行建设，全面融入城市。12个城中村改造是一村一策，针对不同情况有不同方案。 改造工程将按规划对城中村的土地进行拆迁、整理等。而整理出来的土地，如属于市政公共用地的，按规划建设，如属于开发地块，则将进入土地拍卖市场进行交易，由开发商开发建设。 ;二、规划层面 ; 根据我们对青羊区总体规划的了解，目前政府已经明确百仁公园区域被市土地整理中心征用，拟规划居住区建筑面积范围，主要用于修建安置房屋以安置市中心区拆迁居民和适当建设定量的商品房开发以满足新的购房需求。; 政府希望是用8至10年时间，使得百仁项目成为青羊区苏坡组团的龙头项目，即以生态品质住宅为核心发展目标，来支撑房地产业和商贸服务业的兴旺发达，建立都市型生态型经济圈，在保持项目综合环境优美、配套设施齐全的基础上融入进成都市金沙片区融为一体的现代化、生态化、花园式宜居综合性社区。;Ⅱ板块基础条件分析;一、区域概况; 百仁公园项目位于三环路西侧、摸底河北侧，总面积约2700亩，我市本轮城市总体规划修编中定位为中心城区西北方向清水河生态保护区的城市公园。市政府于2007年10月将该公园确定为我市12个“城中村”改造项目之一。 我区拟在年内启动百仁片区“城中村”改造工程项目的拆迁建设，按计划将于2012年完成公园生态绿地、基础设施和公共设施建设。该公园建成后，我市城西片区的生态环境、城市形象将得到明显提升，城市功能将得到优化和完善。; 百仁公园项目包含公园在内，位于成都市青羊区苏坡街道办事处，西三环外侧，距离金沙遗址仅400米远，摸底河以北，金牛青羊相交以东、以南，总面积2732.4亩。板块距离金沙遗址公园片区直线距离仅仅400米左右，与三环路隔路相望。;二、功能分区; 根据目前的资料显示，潜在板块项目的功能分区经成都市规划委员会批准的如下（距资料）： 公园面积1882.4亩； 二类居住用地 701.85亩； 公共设施商业用地100亩； 规划局原则同意改地块居住指标用地配置于整体公园内，以形成高品质、高尚居住氛围，这种未来的合理布局形式我们称为棋盘式空间布局，将提高土地使用的附加价值。 规划定位也就非常清楚，未来的土地项目开发面对的市场为中高收入家庭住房需求，当然我们也将考虑未来组团新增就业人口的居住、当地拆迁安置的消费需求。;三、交通条件分析; 路网发达，又处于地铁沿线辐射圈。地块周围形成“四路”格局，即羊西线、成灌路、沙西线与IT大道共同构成了该区域地面交通格局。 东西走向的地铁二号线将穿越城市CBD区域，是成都地铁线网的骨干线，将经过成都的四大客运枢纽新成都站、天府广场地铁枢纽、成都中医药大学地铁站以及成灌客运站。地铁2号线对进出市中心提供了极大的便利。;四、景观及其配套分析; 生态长廊托起新居住价值：摸底河从郫县蜿蜒而来，由大量绿地、公园托起的“外羊西”板块，正在改变和引导着人们对环境、对区域的认知；银行、医院、餐饮、休闲、运动配套极其成熟；教育资源丰富；商业网点成熟:; 城市向西发展战略的加快，使新城西生活圈气候成熟。本区域即将进入新的城市改造和新区建设的时期，给项目开发带来顺势启动的再一个机会点。大规模居住区建设必将促进政府市政配套、公共交通系统等公共设施的跟进； 成都商品房整体销售态势处于回暖阶段，并时逢宏观政策鼓励中小户型的开发建设，对本项目的开发有良好的促进作用。 成都其他同