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中小物业企业发展路径探究 　　[摘要]地方中小物业公司如何走好未来发展之路，不仅关系着居民生活和行业发展，更是国家基层治理体系建设的一个重要议题。文章基于对S市中小物业服务企业的发展瓶颈进行分析，指出其发展的现实矛盾，并结合S市实际，指出突破困局的路径 [关键词]中小物业；瓶颈；企业发展 2016年10月，首届中国中小物业企业科学发展高峰论坛于深圳市举行，会上深入探讨了占行业60%的中小物业公司，面临着或大幅亏损，或被资本野蛮兼并，或艰难转型，或丢失项目的境遇。根据《S市区物业服务行业发展规划（2013―2017）》数据，截至2012年末，市区在册物业服务企业108家，其中本地物业企业80家（一级企业1家、二级企业8家、三级企业57家、暂三级企业14家），注册资本在50万～100万元的企业占72%，从业人数为500～100人的占41%，服务的项目占867%。从资质、规模等来看，S市区物业服务企业以中小型物业企业为主，同样面临数量多品牌少、服务水平低、经营困难等突出问题。地方中小物业公司如何走好未来发展之路，不仅关系着居民生活和行业发展，更是国家基层治理体系建设的一个重要议题 1中小物业服务企业瓶颈分析 王兆春指出，中小物业企业发展的主要问题包含经营、管理、人力资源、信息化建设等方面[1]，而S市的中小物业发展面临这些共性及个性的难题 11低物业费与高成本 中小城市老旧小区多，物业发展相对滞后，物业费普遍较低，且长期不调整。S市2016年物业费收取执行S市发改价〔2012〕69号标准，该标准共有四级构成，收费标准最低025元、最高140元/建筑平方米25%。对于物业经营等开发不足的中小企业而言，物业费就是企业日常运营的主要收入来源，而人力成本、设施设备成本、秩序维护成本等却不断增高，给中小物业企业带来巨大的资金压力。在这种压力之下，中小企业只能选择降低服务质量或减少服务类型等不正当手段压缩费用和成本，陷入恶性循环。例如某企业实际配备的保安数量远低于合同中的数量，再如某企业未经业主大会或业委会（大多小区没有成立业委会）同意，将电梯广告费等弥补物业日常运营等，这都使得企业面临风险 12低目标与慢成长 中小物业企业发展的地方狭隘性特征尤为明显。规模小，定位不准确，缺乏竞争意识，重拓展市场，缺乏服务特色，不愿意投入信息化建设或进行重大改革。例如在近几年行业协会组织的技能比武中，中小企业很少去反思与绿城等大企业的差距，极少会去力争超越。随着各地取消物业企业资质审批等政策实施，小规模的物业企业必然面临更激烈的竞争，要么被淘汰要么被兼并。然而，目前物业竞争环境相对无序，物业服务供给过剩的情况尚不够突出，市场淘汰机制不能充分发挥作用，很多中小企业的危机意识不足。它们往往更关注是否能够从某个项目赚点钱，尽量不要亏损，更谈不上会站在业主的角度去关注业主的需求 13低内涵与大流动 中小企业里无论是基层服务人员乃至管理层流动性都很大。企业对员工缺乏吸引力，一方面是受整体行业背景的影响，但企业自身的因素也不容忽视。往往?@些企业不注重企业文化建设，品牌知名度低，没有申请高级资质的意愿，不愿意谋得更长远的发展。企业的管理者品质和服务意识不足，管理不规范，大多是岗位经验积累而来，专业基础和能力先天缺陷，无法成为优秀的物业服务人才，无法培养更多更好的管理人才，人才断层比较突出；同时以高薪等方式吸引其他企业的优秀人才参与，较可能出现水土不服，一时难以改变企业发展的难题。尽管有企业开始意识到物业服务人才的重要性，开始加紧和高等院校物业相关专业的校企合作，但由于其自身的问题，再加上薪资待遇差、薪酬体系不完善等因素，大学生的也价值难以实现，无法在物业行业坚持 14低质量与高要求 一方面，受老旧小区传统物业服务模式的影响，中小物业企业服务很难对自己提出更高的要求。服务意识不足，管理粗放，智能化程度低，风险意识缺乏，服务质量不高。具体而言，服务项目比较单一、同质化严重、服务手段和表现形式雷同、服务流程不规范、服务制度不健全等问题尤为明显。例如某物业没有统一的工装、从不注重服务礼仪等。同时，在万科、绿城等知名物业企业向外扩张的影响下，加之受新闻报道等新媒体的影响，很多业主对物业服务的要求越来越高。往往有业主认为交了物业费，物业就应该处理好任何事情，侵权转嫁的事情屡见不鲜。容易对物业企业产生各种不满，并以服务质量差等各种理由拒交物业费等，矛盾纠纷不断 2中小型物业服务企业突破困局的路径 地方中小物业公司如何走好未来发展之路，不仅关系着居民生活和行业发展，更是国家基层治理体系建设的一个重要议题，是社区治理现代化的重要内容。中小物业企业要转变服务理念，明确发展目标，确保服务品质，打造企业文化，培养服务人才，充分