聊城项目市调报告.ppt

2012-5;;;1.聊城农业资源;2. 聊城地理位置; 聊城全市总面积8715平方公里，市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。　　 2011年末，全市户籍人口604.22万人，比上年增加5.98万人，增长0.5%。人口密度每平方公里640人。少数民族38个，约有6.73万人。;4. 聊城交通脉络;5. 聊城总体规划;城市布局结构 一城：即整个聊城市城区 五区：中心区、开发区、商业 工贸区、文化行政新 区、西部能源仓储区;聊城经济开发区;6. 聊城经济环境;;7. 聊城政策背景;1. 聊城周边主要农产品交易城市概况;;1.3 以瓜果为主导农产品流通——淄博 淄博位于山东中部鲁中山区与鲁北平原的交接地带，区位优势独特，南连泰山，北靠黄河，东临潍坊，西接泉城济南。淄博是山东省重要的交通枢纽城市，铁路贯通，公路纵横，交通方便，是国务院批准的山东半岛经济开放区城市。 代表性市场——淄博鲁中果品批发市场， 年销售总量达17亿公斤，年交易额12亿元，辐射二十多个省、市、国家和地区，经营情况较好。;;聊城周边城市农副产品特色分布情况： （1）济南市：明水香稻、龙山小米、章丘大葱、白莲藕、小白梨、黄河鲤鱼、平阴玫瑰、长清木鱼石、福牌阿胶、章丘黑陶油旋  （2） 青岛市：青岛啤酒、崂山矿泉水 高梁饴（饴糖） 贝雕 崂山绿茶 大泽山葡萄 珍珠制品 钙奶饼干 华东薏丝琳干白葡萄酒 即墨老酒 海鲜  （3） 淄博市：周村烧饼、博山豆腐箱、酥锅、油粉、;（4） 枣庄市：软籽石榴、榴叶茶、挎包火烧、一只烛大萝卜、黑香稻、阴平毛笔、地瓜枣、滕县土豆  （5） 东营市：黄河刀鱼、广饶肴驴肉、齐笔、洼地绵羊、渤海黑牛、渤海马、王王刀  （6） 烟台市：烟台苹果、烟台大花生、张裕葡萄酒系列、莱阳梨、福山大樱桃、龙口粉丝、莱州月季、莱州大理石、莱州毛笔、福山无花果、招远黄金、龙口草莓、莱州湾大螃蟹、长岛海参、鲍鱼、对虾、海胆、扇贝 莱阳梨、大樱桃、无花果、 ;;龙山副食品批发市场;*;*;*;;;*;目前聊城重点农副产业专业市场有6个，香江光彩大市场、光明农贸蔬菜批发市场、绿康瓜果批发市场、鲁西瓜果蔬菜批发市场、龙山副食品批发城，聊城交运大市场，目前以香江光彩大市场最大规模，辐射山东周边十余个省市，且市场经营租金情况最为理想。 根据目前了解情况，聊城市作为农产品重点产区，大型专业食品蔬菜类市场经营时间长，消费覆盖范围大，但目前周边各个县市，乡镇，均存在众多小型农产品市场，未形成规模化聚集效应，在组织度及知名度上不及寿光蔬菜市场，需要进一步整合管理，打造地方市场知名度，市场仍存在巨大潜力。 ;*;*;*;*;*;*;*;*;一、本地市场竞争分析;铁塔商圈;龙山副食品批发市场;本案; 3. 本地同类市场分析;;;（1）本地专业市场，绿康水果市场和光明蔬菜市场作为和本项目产品和区位最为接近的市场，但其租金收益并不高,其为本项目主力业态，蔬菜果品如果买断使用权收益亦不高，建议短租招商为主； （2）参考副食品市场（包括香蕉房），因其租金相对较高，本地市场少有买断销售模式出现，因此可以参考销售为主（使用权买断），且可作为主力投资项目，以返租形式出现。;;;2. 外地市场竞争分析——农产品综合交易类;3. 外地市场竞争分析——蔬菜交易类;;（1）对于山东省来说，有不少单一农副产品品类市场，但少有规模巨大，几类专业市场集群的大项目，本项目在未来发展潜力上有一定的优势。 （2）与寿光农产品物流园相比，都是作为国字号蔬菜果品物流发展大项目，寿光蔬菜批发行业发展更加成熟，经3年的发展，目前该园区发展快速，知名度较高，与本项目产生一定的招商资源竞争。 （3）作为产地市场，招商资源因优先考虑整合升级当地及周边地区市场。 （4）聊城接壤河北地区，有一定的外部资源优势。 （5）聊城经济在省内发展处中端水平，投资理念不强，而项目规模较大，建议前期给予较大的优惠政策及较低的销售价格，实行低开高走的推盘模式。;;;*;（二）、客户类型;*;（三）、客户购买的物业类型分析（大、中、小）;置业关注要素： 核心地段、黄金位置、资产保值、物业升值 总价承受：50万以上;置业关注要素： 核心地段、黄金位置、资产保值、物业升值 总价承受：50万以上;根据对市场的调研与分析，我们把客群细分为三大类;城市高收入人群，更看重物业保值升值，多购置核心地段的黄金位置商铺。;高收入人群，多看重物业升值与长久稳定的经营可能与回报空间。;（二）客户需求;;聊城农产品物流交易中心项目位于聊城经济开发区，