2016年4-6月道非机构卓越·皇后道整合推广策略69p摘要.pptxVIP

“花开在眼前” 卓越·皇后道 2016年4-6月整合推广策略 道非机构 2016.03.21 [ 推广效果回顾 ] “调性” “不被认可” “摸不着调” “产品” “价格低” “便宜”≠“赚便宜” 整盘形象输出，没有整盘价值支撑，市场不理解，不被市场认可。 没有产品价值支撑，只是便宜，产品价格不被认可，陷入红海抢客。 “客户” “性价比” “低总价住三房” 完成阶段性业绩任务，需立足大户型产品，持续传播皇后道价值和动态。 面对下半年C1地块的推售任务和片区竞争日趋激烈的市场， 4#、5#、11#能否成功实现溢价销售， 有着承上启下的关键意义。 整盘/1.2期高层 策略 部分 本次汇报内容： 传播执行（时间线、事件） 推广 部分 1 2 整盘——再看皇后道 策略 部分 1.1 [ 整盘价值1-4 ] 复合大盘—— 40万㎡多业态复合型大盘 卓越品牌—— 中国领先的综合地产运营商 中国房地产企业30强、 中国商业地产三甲、 整体开发面积逾1200万㎡、 总资产超过600亿 集精品住宅、城市公寓、沿街商业、购物中心等多重业态于一体； 世园版块首屈一指的多业态项目 大型商业—— 4万㎡体量+Kmart入驻 以集中商业+临街金铺，打造集大型商超、特色餐饮、生活服务、教育培训、儿童乐园等为一体的一站式商业街区 公园生活—— 家门口的金水河湿地公园 外有卧龙山、百果山、戴家山三山抱拥，提供富氧空气； 紧邻金水河湿地公园，打造静谧悠然的公园生活 [ 整盘价值5-8 ] 人文氛围—— 学府伺邻，16年不用换房 快速出行—— 立体交通，快速通达全城 坐拥“黄金大道”、青岛市交通主干道——金水路； 经青银高速、滨海公路可直驱青岛市区； 距离火车北站约8公里，距离流亭机场约12公里； 10余条公交线路满足不同层次客群出行需求 幼儿园：项目自身规划一所社区幼儿园 早教：美吉姆早教 小学：广水路小学距项目直线距离300米 中学：青岛二中、64中、58中等名校云集 一级物业—— 卓越物业，承续理想生活 国家一级物业管理资质企业/“国际金钥匙组织”物业联盟副理事长单位； 腾讯、百度、华为等国内高科技龙头企业战略合作单位； 独创安心、省心、放心、开心、同心“五心”服务； 运用“金钥匙”国际服务标准，悉心照顾业主生活每一个细节； 英式管家：24小时内都有值班的管家为客户提供随时服务 多样户型—— 满足各年龄段客群居住需求 建面约75-136㎡，涵盖全南两房、通透三房、奢适四房。满足两口之家到三代同堂等不同家庭结构的人群居住需求 [整盘价值] 核心差异点：最近公园！最大商业！最快出行！ 学府伺邻，16年不用换房 满足各年龄段客群居住需求 中国领先的综合地产运营商 4万㎡体量+Kmart入驻 人文氛围 多样户型 公园生活 卓越品牌 大型商业 复合大盘 40万㎡多业态复合型大盘 家门口的金水河湿地公园 立体交通，快速通达全城 快速出行 一级物业 卓越物业，承续理想生活 公园所营造的城市生态感、 商业所营造的繁华生活感， 是目前最鲜明的两大整盘价值点。 基于两大价值点的整盘定位： 整盘定位 72万㎡绿色城市生活范本 城市公园旁 生活综合体 公园旁的生活综合体 整盘定位（备选2） 72万㎡绿色城市生活范本 城市公园旁 全家人的生活城 整盘定位（备选1） 基于整盘定位的视觉升级： 基于视觉升级的现场包装： 1.2期高层 策略 部分 1.2 看1.2期高层——核心价值 84-124平米，大二房、大三房、大四房， 高总价， 位于社区中央景观组团。 1.2期高层 [初印象] [市场博弈] 万科：81-101㎡高层； 核心：万科品牌，高层区里的小高层 商业配套，极大提升生活便利度。 交通可达性更好，商业配套更完善。 品牌大有不同！ 距离公园、商业配套更近。 和达：75-115㎡高层； 核心：更近山景及墅区 新城：90-110㎡高层； 核心：太太的洋房、洋房社区的高层； 海尔：80-128㎡高层； 核心：公园景观、海尔智慧社区； 卓越皇后道： 龙樾湾：85-123㎡高层； 核心：地段好，品牌开发商； 距离公园更近、商业配套更完备。 [市场区隔] 1.2期的站位和差异？ 外—更近河景 中—更趋纯静 内—更宽尺度 [卓越皇后道1.2期 外·中·内三面兼修] 外·近 更近河景 相比前期楼座更靠近金水河/金水河公园，伴水而居，揽瞰河景。 [卓越皇后道1.2期 外·中·内三面兼修] 中·纯 更趋纯静 处于社区最中央位置，远离社会道路，安静无扰。 [卓越皇后道1.2期 外·中·内三面兼修] 内·宽 更宽尺度 套二、套三、套四产品相比前期在户型设计和尺度上有进一步提升，套三、套四产品为客户呈现N+户型，不仅更舒适而且更具性价比。 从更近河景、更趋纯静、更宽尺度 得出广告定位： 【 皇后道1.2