非成熟地段中等体量成功案例研究.pptVIP

* 建筑排布情况 大宁国际 * 各主力商店的功能合理组合 大宁国际 * 业态组合细则 大宁国际 * 大宁国际商业广场开放式建筑风格，体现人性化设计理念，通过内部区域楼与楼之间的步行街、室外与室内交替的走廊和天桥、精致的园林景观中心广场，将不同区域的建筑有机地组合成一个整体，新颖的立面视觉效果、准确的指示系统，清新的绿化境，处处彰显品味和情趣 ． 中心广场 走廊和天桥 车道转弯减速设计 休息区域 大宁国际 大宁国际商业广场——规划布局亮点 * 大宁国际 * * 青衣城：主题化定位 朗豪坊：建筑设计与业态组合 APM：客户定位和经营模式 百联西郊购物中心：多主力店组团式发展 大宁国际广场：餐饮、娱乐组合聚集人流 对于本项目商业部分的意义 建筑创新设计或主题化 客户定位和业态合理化组合（加大餐饮、娱乐比例） 体量适宜4-5万方左右 案例的可借鉴意义——体量、主题化或创新设计的战略、整体定位、客户与业态的组合 商业定位 * * 案例借鉴，建议商业体量约4-5万方为宜 商业定位 THE END * * 楼层 业态主体 建筑创新 L13 Ozone娱乐专区 数码天幕 L12 潮流特区 、Ozone娱乐专区 L11 潮流特区 The spiral L0 潮流特区 The spiral L9 潮流特区 The spiral L8 潮流特区 The spiral、8楼通往12楼的通天梯 L7 年轻服饰 L6 年轻服饰 L5 年轻服饰 L4 美食广场 通天广场、4楼通往8楼的通天梯 L3 时尚品牌 L2 时尚品牌 L1 时尚品牌 * 客户从商业8层进入螺旋空间，延缓坡和局部的台阶盘旋而上，不知不觉间到达高层，螺旋主体外侧的精品店逐个映入眼帘，沿路还可以不断领略中庭的空间变化，以空间的语言解决实际商业难题，将成为本项目最大的卖点 Spiral 商业底层 商业高层 Spiral可以化解高层人流问题 * 非商圈地段、差异化定位 APM商场 * 项目概况 香港的APM Mall是新鸿基地产于东九龙发展的旗舰商场，位于九龙观塘，总面积大约6万平方米。APM Mall是一个以年轻人为主要目标客户群体，以“品味生活志”和“潮流时尚体验”为概念的大型商场。同时，该Mall也是香港首个开创“夜行概念”（夜间休闲）的商场。 * APM商场名称的由来，是将AM（上午）和PM（下午）融合起来，即打造24小时购物消费场所，与商场提倡的夜间休闲概念互相呼应。由于目前香港和上海等内地大都市的商场通常只营业到晚上10点，新鸿基地产特别把APM定位为一个店铺营业时间特长的商场，让顾客不再受时间束缚，尽情购物休闲，并把口号定为“Play more，Sleep less”（玩多点，睡少点）。 项目成功首先源于经营模式的创新 商場本身和戲院是24小時開的,?開放時間每間店都不同,?如平日商店一般只會到12點左右,?食店最多也是至凌晨2點左右, * APM位于东九龙观唐地铁站上部，地理位置很好。为了吸引更多的客流，APM还进行了很好的外部交通规划，使得顾客通过各种方式都能方便的到达APM。主要表现在行人流、公交交通、私家车等几个方面。 商场直通地铁站，并有三条天桥贯穿：包括把地铁A2出口的天桥拓阔20英尺，另建连接同仁街、政府合署、裕民坊的天桥，最后是连接港贸中心的天桥，符合地点便利原则。在集客能力方面，官塘附近有工厂区、写字楼及住宅区， 60万居住人口及30万工作人口构成强大的人流后盾。 项目与周边交通路网进行了有效衔接 * APM 定位为年轻人为主要消费对象、以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场，树立鲜明的主题定位，走差异化竞争之路。有了明确的定位之后，Mall的设计和运营方式都服从于这个主题。为了迎合年轻人的品位和需求，APM采用了前卫、人性的建筑设计，并且延长营业时间，满足年轻人夜生活的需求。 商场开业前，发展商在东九龙做过4次大型调查，了解人口分布、住屋、教育、收入等情况；又在商场附近做了超过10次小组调查，发现逛商场者70%大多数都是女性,而且多数喜欢下班或放学后逛街。根据调查，APM最终锁定20至39的消费群，并以夜、年轻、女性及大众化为主题，旗帜鲜明。商场从名称上就配合其主题定位，取意日与夜（AM 、PM），场内商铺的关闭时间也较其他商场晚，突出其“夜”的主题。 锁定20至39的消费群，并以夜、年轻、女性及大众化为主题 * APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。其它经营面积均散租给各品