台灣不動產證券化—過去與目前發展概況.PDFVIP

台灣不動產證券化 —過去與目前發展概況 簡報人：王 旻 張耀文 日 期：民國97年3月7日 不動產證券化 一、何謂不動產證券化 (一) 何謂不動產？ (二) 何謂證券化？ （三）不動產證券化的意義 二、不動產證券化的目的與特性 三、不動產證券化運作基本要素 四、不動產證券化優缺點 五、不動產證券化主要型態 六、REITs 和 REATs的差異 七、台灣過去類似不動產證券化之案例 八、台灣REITs REATs案例與發展現況 一、何謂不動產證券化 （一）何謂不動產？ •我國民法第六十六條規定：「稱不動產者，謂 土地及其定著物。」 •依九十二年七月公佈之「不動產證券化」條例 第四條所稱之不動產： 「指土地、建築改良 物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場 及其他具經濟價值之土地定著物」 •不動產的特性 ：不可移動、異質性、昂貴性、 長久性、不可分割性、投資與消費雙重性 一、何謂不動產證券化 （二）何謂證券化？ 「證券化 」乃權利與證券為不可分之一體，雖兩 者結合有完全和不完全分別，但大體都應由證券 來觀察權利，對此關係稱之證券化 •不動產證券化所謂之證券是指「有價證券」 •有價證券分類：貨幣性證券(支票、本票)、財 貨性證券(商品券、提單)、資本性證券(股票、 公司債) •證券化分為「傳統證券化 」與 「資產證券化 」 一、何謂不動產證券化 （二）何謂證券化？ 證券化型態圖 公司股票 企業金融 公司債 證券化 可轉換公司債 其他 證券化 金融資產證券化 資產 證券化 不動產證券化 一、何謂不動產證券化 (三) 「不動產證券化」主要係指 •對不動產的投資轉變為證券型態 •投資者與標的物間，由直接的物權關係，轉 化為 持有債權性質的有價證券關係 •不動產價值由原來固定資本型態，轉化為流 動性資本性型態的有價證券 •以證券形式自資本市場募集資金，以直接或 間接方式 參與不動產的投資和經營 二、不動產證券化的目的與特性 (一)不動產證券化目的 1、積極目的： A.促進不動產有效利用 B.促進資金有效利用 2、消極目的： A.防止財團把持與市場壟斷 B.防止土地投機 C.健全市場機能 D.提供多樣投資管道，分散風險 E.經營者可解決融資問題 F.改善與提升市場環境品質 G.達成不動產經營的規模經濟 二、不動產證券化的目的與特性 (二)不動產證券化特性 不動產經「證券化」的特點： 1、流通性 2、變現性 3 、公平性 4、專業化 5、分散風險 三、不動產證券化運作基本要素 (一)、投資單位化 (二) 、權益可分割性 (三) 、證券形式的權益表彰 (四) 、次級交易市場的存在 (五) 、運作透明化 四、不