雅安房地产凯旋帝景项目报告 2012.pptVIP

Part3 凯旋帝景独特价值点解析 NO3 低密洋房社区，享受稀缺墅质生活 项目竞品目前推出的产品均为电梯高层、超高层，建筑密度大，容积率低，绿化率小，本项目地块80%生长的是低密多层，居住生活幽雅、通风采光更好，二期电梯同样可以享受到这种别墅级的礼遇。 Part3 凯旋帝景独特价值点解析 NO4 120米超宽楼间距，无障碍视野 凯旋帝景二期的电梯住宅一面临山，一面临近2万㎡中庭公园和低密洋房住宅区，大尺度空间，视野开阔。 Part3 凯旋帝景独特价值点解析 NO5 可变空间方正实用，最高得房率达125% 全赠送花池或半赠送阳台空间均较为方正，魔幻可变，实现空间利用率最大化。户型通透，采光较好。 Part3 凯旋帝景产品优势小结 本项目在区域内最核心的优势是项目所处的成熟地段、超宽楼间距和户型优势，但是因为目前销售中心展示面差和样板间等基础销售道具的缺失，电梯产品陷入销售困境，我们有必要对项目进行一轮全面的诊断，才有可能解决目前遭遇的销售问题。 Part3 凯旋帝景销售问题诊断一 项目定位不清晰 “山的官邸，官邸的山”，一方面雅安人对“山景”并不热衷，另一方面区域楼盘均享受到山景、水景资源，项目本身固有的稀缺属性没有得到彰显，缺乏差异化竞争力。 低密。臻稀。墅质生活 解决建议：新产品、新定位、新形象 调整项目定位，改变项目在雅安人心中的固有印象，将二期电梯住宅重新包装推向市场，对市场进行一轮轰炸，形成集中式的突然爆发。 品牌占位高度不够 二级城市居民买房看重实惠，但对品牌开发商也有一定的盲目崇拜。 凯旋帝景竞品项目开发商均为本土开发商或异地小开发商，相比之下领地作为全国性开发商，应将品牌推广提升到新高度，高举高打，确立领地集团作为雅安首席品牌开发商的江湖地位。 Part3 凯旋帝景销售问题诊断二 1、销售中心外部缺乏仪式感，在进入售楼部过程中，给予客户的紧迫感不足； 2、广场上过于空旷，显得冷清，销售氛围营造不足； 3、左侧断头路没有做围挡，也没有沿途包装，现场体验感、视觉性差。 销售现场展示面差 凯旋帝景销售问题诊断三 Part3 1、销售现场增加花阵、休闲桌椅和情趣小品点缀，增强参与性和氛围。 解决建议：改善销售现场包装 2、左侧断头路进行整理，覆盖绿化植被，断头区搭建桁架，展示意境画面。 3、针对沙湾路做人气拦截，楼体悬挂垂幅，临路增设展板推出促销信息。 Part3 凯旋帝景销售问题诊断四 销售中心没有打造景观示范区，项目在江景资源不足的背景下，二期电梯住宅在景观层面给予客户的打动力非常欠缺。 项目没有景观示范区 Part3 在竞品花费精力竞相做好样板间的格局下，项目没有样板间，户型优势体现不出来。 凯旋帝景销售问题诊断五 电梯高层没有样板间 在目前推售的3#或4#推出实楼彩绘样板间，空间感强又新颖时尚，对客户很有吸引点。同时实楼样板间可以直接感受超宽楼间距，间接弥补景观示范区的不足。 解决建议：打造彩绘样板间，提升产品力 彩绘样板间 看房通道 Part3 凯旋帝景销售问题诊断六 电梯高层住宅价格与价值不匹配 在项目目前缺失景观示范区、样板间等必要道具的情况下，项目电梯住宅的特惠均价约5000元/㎡，但是上海城、金域首府等竞品在五一期间推出了4300-4500元/㎡特价房，本项目价格竞争力明显不足。 肆 项目营销目标和计划 我们的目标 在6-9月完成 1.5亿 Part4 综合考虑雅安城市的整体去化能力及项目的规划、产品、价格，存在的问题得到及时解决的情况下，易居提出： 销售目标 Part4 销售目标分解 1.5亿 销售350套 实现1750组意向客户 转化率20% 每月450组到访，每天实现到访15组 实现目标的难点：1、如何实现每天至少15组上客量？ 2、如何保证20%以上的到访、成交转化率？ 火热夏季实现爆发的两个核心： 抢客户：用什么手段吸引客户到访 促进转化：如何提高现场成交转化率 雅安的宣传推广爆发力不够，效果不理想，在这种情况下，确保项目人气，必须在周五至周六，以现场参与性强的小活动和礼品为依托，不断大量将客户吸引来到现场，然后在现场实现客户转化。 现场活动聚集海量人气 Part4 客户召集手段 雅安的市场容量极为有限，完成目标的首要要求就是要向对手抢客户，拦截竞品客户，易居专业的拓客团队是发动本次夏季攻势的重要手段。 人员安排：每天20-30人 拓客目标：竞品客户360度拦截，并用一个月时间完全覆盖雨城区各大社区、政府机关、学校、加油站，重点县级城市也需要有一定建树。 易居专业拓客团队 Part4 客户召集手段 加强客户利益点刺激 1、稀缺多层价格不调整，建议电梯住宅建筑做到均价4300-4500元/㎡