保障房调研纪要之一.pdfVIP

[table_main] 会议简报 证券研究报告 2010 年4 月6 日 调研纪要 证券分析师： 华中炜、杨现领 保障房调研纪要之一：河南篇 Tel ： 010 Email ： huazhongwei@ Tel ： 010 Email ： yangxianling@ 事 项 调研主题：3 月29～31 日，华创证券宏观研究员华中炜、杨现领，策略研究员 郭艳红走访约谈了河南省财政厅、住建厅、发改委，郑州市房管局、国土资源 局，洛阳市房管局等相关负责人，就河南省及重点城市保障房2011 年及“十二 五”建设规划、资金安排、建设模式等相关问题进行访谈，同时也实地调研了 两个保障房在建项目，现将调研纪要梳理如下，具体情况可咨询华中炜 、杨现领、郭艳红。 主要观点  保障性住房已经成为地方政府推动经济增长与强调民生的一个新的利益结 合点，目前河南省及河南主要城市的保障房建设热情高于市场普遍预期， 保障房 “大跃进”已经启动，并将开启包括城市市、承接产业转移等与保 障房相关的一连串故事。  资金约束小于市场预期：目前河南省的保障房建设资金压力可通过多元化 的建设模式予以缓解，并形成一个可持续的资金循环。解决方式是：商品 房配建经济适用房和公租房、经济适用房小区配建廉租房、部分棚户区项 目市场化动作、产业园区公租房项目企业自我运作，总体上看，大部分的 资金压力可通过市场化操作模式分解，政府主要承担的是廉租房项目，事 实上的资金压力小于市场预期；更为重要的是，目前地方政府正在探索通 过土地划拨、以现有廉租房和公租房等政府资产注入先行成立一个保障房 融资平台，并以此吸引银行资金。  保障房用地指标单列可解决商品房用地对保障房用地形成的挤压；而且大 规模的“城中村和旧城改造”、容积率的提高可为近几年的保障房用地需求 增加提供支撑。目前正在探索的农村集约用地和土地流转与产权交易可逐 步缓解未来城市化与工业化带来的土地不足问题。  保障房建设进度：4 月份项目落地，5、6 月份规划、建设等前期相关手续 和前期准备工作基本完成；7、8、9 月保障房大规模集中开工建设，从而 使三季度成为“保障房红利”的集中释放窗口。5）地方政府的保障房建设 也远非一个简单的政治口号，而是与城市化与承接产业转移的一个长远性 制度安排，目前河南省城市化率仅为39.5%，“十二五”城市化率年均增长 1.7 个百分点，地方决策者已意识到保障房是推动城市化的一个基本前提。 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009 ）1210 号 未经许可，禁止转载 调研纪要 一、一个概括性调研结论 1）保障性住房已经成为地方政府推动经济增长与强调民生的一个新的利益结合点，目前河 南省及河南主要城市的保障房建设热情高于市场普遍预期，保障房建设将会开启一连串故 事；2）资金压力可通过多元化的建设模式予以缓解，并形成一个可持续的资金循环：商品 房配建经济适用房和公租房、经济适用房小区配建廉租房、部分棚户区项目市场化动作、产 业园区公租房项目企业自我运作，总体上看，大部分的资金压力可通过市场化操作模式分解， 政府主要承担的是廉租房项目，事实上的资金压力小于市场预期；更为重要的是，目前地方 政府正在探索通过土地划拨、以现有廉租房和公租房等政府资产注入先行成立一个保障房融 资平