住商倒挂 写字楼V型反弹投资价值明显.pdfVIP

住商倒挂，写字楼“V”型反弹投资价值明显 自金融危机以来，外资公司紧缩开支，原本计划中的转租、扩租基本告停，北京市写字 楼空置率大幅攀升，加之 2009 年全年写字楼大量上市，造成空置率上升。2010年开始，写 字楼供应将大幅下降，2010 年全年供应为 09 年的 57.8%，而 2011年的供应更仅为 2009 年 的 17%，经过 2009 第三季度北京写字楼市场的触底，2010 年第一季度强势反弹已经到来。 一. 优质写字楼市场  1. 市场整体快速回升  2010  年，北京优质写字楼市场整体呈现出需求增长，租金回升的势头。全年市场吸纳 量达 77.7 万平方米，仅次于 2007 年的历史吸纳量高峰，比 2009 年的 51.9 万吸纳量增加了  49.7%。同期，市场供应则仅有 40.5 万平方米，供应量远少于市场吸纳量，致使北京优质写 字楼整体空置率下滑，当前 15.2%的空置率较三季度下降 1.2 个百分点，但比去年同期下降  5.7 个百分点，由此带动北京写字楼租金快速回升，2010 年第四季度，北京优质写字楼租金 报价为每月每平方米人民币 232.3 元，较第三季度租金上涨 6.6%，同比则上升 19.5%  2.  东部市场上扬明显，空置压力下降 金融危机阶段，东部区域市场受到冲击最严重，需求下降明显，空置率高位运行，租金 大幅下滑。但到 2010 年，东部优质写字楼市场快速回升，交易量及租金齐升。首先是被抑 制的市场需求在 2010 年逐步得到释放。由于跨国公司多采取全球一体化管理，金融危机期 间部分公司停止全球所有办公室搬迁、扩展等有可能增加办公预算的需求， 直接导致北京部 分外资公司因业务扩展带来的办公需求被迫延期实施。随着全球经济的逐渐恢复，这部分需 求在 2010 年逐渐开始释放，例如甲骨文承租 CBD 的远洋光华国际中心 1 万平方米写字楼； 松下也在该项目租赁了 8 千平方米；宝利通在平安国际金融中心租赁了 7 千平方米； 雀巢租 赁了位于望京的利星行 6 千平方米， 哈里伯顿和施维雅则都在环球金融中心租下超过 4 千平 方米写字楼面积。在外资需求逐步释放的同时，内资公司也逐渐成为东部写字楼市场需求的 主力。年内，有多个内资公司大面积承租东部写字楼交易完成，环球金融中心成为东部地区 表现最为亮丽的项目之一。华夏银行、中国智能交通在该项目租赁超过 1 万平方米，而阿里 巴巴、金杜律师事务所在此项目租赁超过 9 千平方米，中信银行在盈科中心租赁 1.4 万平方 米等。内资公司进入东部写字楼市场，在为东部区域市场带来更多需求的同时，也提升了该 地区写字楼整体市场的抗风险能力。 在需求增加的同时，市场供应也开始放缓， 从而导致东部地区写字楼整体空置率明显下 降，  CBD  区域表现最为明显。金融危机前期，CBD  由于供应集中且量大，造成该地区在  2008 年底时空置率曾高达 36.9%，经过两年的市场吸纳，特别是 2010 年市场迅速回暖，需 求猛增，到年末，CBD  区域写字楼整体空置率以下降到 23.7%，市场压力已得到释放，并 带动该地区写字楼租金回升，到 2010 年底，CBD 区域优质写字楼租金报价回升到每月每平 方米 249.3 元，较 2009 年同期上涨 21%。  3.  西部市场供不应求，租金上涨 在东部区域优质写字楼市场整体回暖的同时，西部区域市场则处于供不应求的状态中。 到 2010 年第四季度，金融街和中关村两个商务区市场整体空置率分别为 3.7%和 1.6%，两 区域几乎已没有空余面积可供选择。 造成上述两区域整体空置率低的原因一方面是两区域市 场需求旺盛，另一方面，金融街和中关村在连续 6 个季度中分别只有 3.7 万平方米和 2.5 万 平方米写字楼面积落成，新增供应无法满足市场需求。随着国内金融业的快速增长，新的金 融机构对写字楼不断产生需求，同时，原因金融机构也有提升自身形象的需要，金融街就成 为这类需求的首选。而此类机构对租金承受能力较强，造成金融街写字楼租金在 2010 年升 幅达 29%， 为各主要商务区租金年度增幅之首。 而需求平稳的中关村区域写字楼租金在 2010  年也录得 11%的升幅。  4.未来市场预期乐观 预计 2011 年北京将有五个优质写字楼项目落成，为市场提供 39 万平方米写字楼面积。 供应量持续下降，北京优质写字楼租金预期乐观。重点区域 CBD 预期只有一个项目