住宅开发商打造地标项目发力商业地产 机遇与风险并存.pdfVIP

日报（2010.11.16 ）：传统住宅开发商打造地标项目发力商业地产，机遇与风险并存 评论员/高岗 事件回顾 11 月 16 日消息，绿地集团投资的东北第一高楼于本月在大连东港区开工建设，这幢高518 米的“超高层” 写字楼，计划于2016年竣工。 该项目总用地面积约 6 万平方米，总建筑面积约57.4平方米，其中地上建筑面积约 45 万平方米，地下建筑 面积约12.4 万平方米。绿地集团预计投资总额超过 80亿元，把该建筑建成“东北亚地区最具标志性和影响力的 大型现代服务业城市综合体”。 我们的观点： 随着房价的日益上涨和楼市调控的常态化，传统的以住宅为主要开发业务的企业所面对的 竞争压力不断加大，这一点从各地频出的“地王”现象可以得到证实。怎样才能够避开在土地 市场上的恶性竞争，以相对便宜的价格获得土地，成为关系企业生存和发展的问题。 发展商业地产正是解决这一难题的一把钥匙，而建“第一高楼”更是提升品牌影响力的一 条捷径。在本次事件中，绿地集团通过“东北第一高楼”这一地标的打造，不仅获得了土地方 面的优惠（底价成交），而且与当地政府建立了紧密的合作关系，便于以后开展更多的业务， 并且通过世界顶级奢侈品购物中心和超白金五星级海景酒店等配套商业的引进，在短时间大幅 提升了“绿地”作为商业地产品牌的品质感和影响力。此外，恒大、世茂、粤秀、盛高臵地等 传统住宅企业在近几年也都有借助打造“第一高楼”进军商业地产的举动。 但是企业建设“第一高楼”所面临的风险也是显而易见的。作为传统的住宅开发企业， 对建设超高层楼宇经验不足，技术储备不充分等都可能导致项目建设出现不可预料的风险。 此外从经济利益来看，建设超高楼“两高一低”的特性决定了企业很难获得较好的收益。首 先、超高层的建筑成本和工程复杂程度远远高于普通商办楼；其次、运营成本大幅提升，超 高层的运营和维护成本都大幅高于普通商办楼；此外，相对于超高的建设和运营成本，租金 收益较低，项目的投资回报率不高，很多项目甚至要面临持续多年的亏损；最后，超高层建 设周期偏长，一般情况下最短也要三年的工期，而三年过后，行业的形势可能已经和当初设 想的发生了翻天覆地的变化。 近年来各地超高层建筑列表 单位：万平方米、亿元、米 开发商 城市 项目名称 建筑面积 总投资 建筑高度 开工时间 完工时间 备注 恒大集团 武汉 恒大环球金融中心 / / 438 / / 武汉第一高 世茂集团 厦门 世茂海峡大厦 33.8 30 249 2010.6 2015.1 厦门第一高 世茂集团 烟台 世茂海湾 1 号 35.44 20 323 2007.06 2010.12 山东第一高 世茂集团 青岛 城市阳台项目 / / 超200 2010.12 2013 西海岸第一高 盛高臵地 苏州 环球 188 14.89 / 282 2008.6 2011.3 苏州第一高 绿地集团 大连 绿地中心 57.4 80 518 2010.11 2016 东北第一高 绿地集团 武汉 绿地中心 / / 600 2010 / 中国第二高 越秀地产 广州 维多利亚广场（西塔） 45 60 432 2005 2009 / 市场——重点城市成交指数环比上涨 11 月16 日，十大重点城市成交指数为132.88 ，环比昨日上涨了23.64 点，其中杭州成交涨幅最大， 环比上涨了564.53% ，其次是天津，涨幅为86.87% ；二十大典型城市成交指数为216.55 ，环比昨日上涨了 17.74 点，其中银川成交涨幅最大，环比上涨了81.04% ，海口跌幅最大，环比下跌了66.05%。 土地——恒大集团底价购得天津武清2010- 179 地