调控下市场需求变化的催生行业转型.docVIP

2011年北京春季房展会购房者需求分析 2011年楼市调控继续深入，“限购”，“房产税试点”，“一房一价”，“反暴利”，“地方政府房价调控目标责任书”“央企参与保障房开发”……新政策层出不穷。究竟对市场影响几何？2011年4月7日-10日“北京市春季房展”活动期间，北京市房地产法学会和首佳地产顾问市场研究中心联合对北京房地产市场需求情况进行了问卷调查。此次调研共收回800份有效问卷，通过调查，我们总结了居民购房的十大特征，在此基础上得出三点主要结论，并针对不同群体提出一系列建议。 一、购房者需求现状分析 根据调研结果，居民购房需求有十大特征，可分为四大类：一是有关购房者的结构性；二是购房前的相关准备；三是购房时区域位置因素等选择；四是购房者对房屋自身因素的选择等。 第一类：购房者所呈现的结构性 特征一：自住需求仍是市场主流，投资性需求同比去年春季有所降低 北京住宅消费市场上购房动因的自住和投资之比为4.2:1，可见自住的刚性及改善性需求仍然是市场主流，与去年春季调研相比，投资性需求以及改善性需求均有所降低，这主要是受限购、限贷等楼市调控政策影响。其中自住需求中，改善居住条件、结婚用房和给家人住所占的比例分别为33.3%、21.5%和24%，为自住性需求的三大主要目的；因拆迁而买房的比例相对较小，仅有3.3%。针对以上结果，开发商的产品设计应主要满足消费者安居乐居的消费需求。 图1 消费者购房需求动因分析 特征二：不同年龄段的购房目的差异明显，31-50岁的投资目的较强 根据调查，25-30岁年龄段的购房者所占比重最大，达38.7%；其次是31-40岁的年龄段，占比21.1%。另外，根据调研结果可知，结婚用房的需求较大，60岁以上的购房者是为儿女购置婚房，而25-30岁的购房者则是自用型婚房需求。31-50岁购房者的投资目的最强（详见表1）。 表1 各年龄段购房目的分布表 改善居住条件 结婚用房 拆迁 用于投资 给家人住 其他 25岁以下 8% 37% 22% 14% 12% 7% 25－30岁 26% 59% 5% 2% 6% 2% 31－40岁 0% 15% 23% 23% 31% 8% 41－50岁 11% 38% 24% 20% 7% 1% 51－60岁 9% 32% 28% 9% 16% 6% 60岁以上 14% 23% 31% 14% 17% 0% 第二类：有关购房者购房前的相关准备性工作 特征三：购房咨询以及产权办理成为购房者最需要的法律咨询和帮助 购房前咨询、合同签订和产权办理是购房中最需要法律咨询和帮助的三个环节，其中仅购房前咨询一项占46.7%；合同签订则占29.8％；产权办理占28.3%；房屋验收和评估分别占18.9%、17.7%。由于“限购令”和“限贷令”等房地产调控政策的实施，使得购房前咨询所占的比重愈发提高（详见图2）。 图2 购房过程中更需要哪些方面法律援助 特征四：网络、房展会是购房者获取房屋信息的主要渠道 购房者获得房屋信息的主要来源为网络、房展会。半数以上的购房者是通过网络获得房屋信息；约四成的购房者是通过房展会获取信息；考虑房展会开展的间歇性，网络是购房者获得房屋信息的日常主要途径。此外报纸、广播或电视以及中介公司也是购房者获取房屋信息的主要途径（详见图3）。 图3 获取房屋信息的来源 第三类：购房者购房时的区域位置等因素的考虑 特征五：交通条件、地理位置成为购房者比较看重的区域因素 从影响购房区域选择的主要因素来看，便利的交通、优越的地理位置、配备齐全的生活配套是最为购房者看重的。其中，交通便利性在购房区域选择因素中所占比重首次超越地理位置，所占比重达68.2%。由此可以看出，随着轨道交通日益发达，市民的出行能力更强，生活的便利不再主要以空间位置来决定，而是更多以日常通勤的时间成本和心理距离来衡量。 而其余的几个影响因素：区域升值潜力、自然环境、教育、医疗配套设施所起作用则相差不大。此外，不同年龄群对居住区域的需求不一样，如中青年更关心教育设施，而老年人将医疗配套作为选择房屋位置的重要因素（详见图4）。 图4 影响购房区域选择的主要因素 特征六：四五环地区仍是购房者最有意选择的区域 购房者最青睐的购房区域是四至五环。其中，选择3-4环、4-5环及5环外的购房者分别为33.8%，38.9%，20.7%，合计占90%以上。该分布与2010年春季的调研结果相差甚微，这也说明今后购房者区位选择的倾向性已比较明确：不断向价格相对低廉的郊区迁移，环线意向的重心由3-4环转向4-5环（详见图5）。 图5 您最可能选择什么位置购买房子？ 特征七：购房者多倾向于北京东部及北部，朝阳区仍最受购房者青睐 从方位选择来看，北京东部以及北部是购房者选择较为集中的地带，分别占比35.1%、