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金地徐泾地块评估 提报单位：上海新联康投资顾问有限公司 提报时间：2009/3 关键主题：土地属性，市场分析，产品建议，价格建议 提报正文—— 青浦徐泾地块评估报告 报告提纲： 地块分析 市场环境 产品建议 客源分析 价格建议 地块分析 地理环境 本案位于青浦徐泾镇，距离南面A9高速700米，距离北面318国道800米，距离东面A5高速1.5公里； 地块冬至联西路，西至向阳河，南至牛桥港，北至砖窑泾。 北侧沪青平公路 东面联民路 西侧向阳河 地块内部田地 交通情况 自驾车：主要依靠A9高速和沪青平公路； 公共交通：沪青平公路沿线有少量公交车（776），沿沪青平公路通往闵行、中山公园和市中心。距离徐泾汽车站1.5公里。 2010年轨道交通2号线将在诸光路和徐民路设站点， 但距本案有一定距离（6公里）。 周边配套 日常生活配套主要依靠徐泾镇，京华路商业街，距离本地块2.5公里左右。 沿沪青平公路嘉金高速路口建有永业商业中心，包括家乐福、迪卡侬、百安居等，距离本地块2公里左右。 地块东面800米处有上海西华国际学校，北面沪青平公路规划建有西郊假日酒店，预计09.7竣工。 周边环境 地块东面为豪都国际新城，西面为农民自建房； 地块东南面为圣堡别墅和观庭别墅； 地块内部 地块周边小环境较为嘈杂，地块周边有高压线通过； 地块三面环水，景观条件良好，目前地块内为大片田地，地势平坦。 永业商业中心 地块周边以别墅社区为主，自然环境较好，自驾车出行便捷，周边配套尚不成熟。 市场环境 市场分析 公寓 别墅 目前区域内在售项目有8个，待推项目4个，区域内以别墅产品为主；公寓在售项目主要为绿中海，以及尾盘项目豪都国际新城。 案名 开盘时间 总建 （万平方米） 容积率 产品类型 均价 （元/平方米） 主力面积 （平方米） 主力总价 （万元） 成交套数/ 推出套数 08年月均 去化套数 沁风雅泾 06.8 5.4 0.35 独栋 ,双拼,联排 独栋 30000双拼 25000联排 21000 独栋 350双拼 250 联排 237 独栋 1050双拼 625 联排 500 85/109 1 绿中海 08.3 18 1.2 联排、叠加 小高、多层 联排14500叠加 11000公寓 9000 联排 160/180叠加 170 公寓93-114/135-145 联排230-260叠加190公寓84-102/120-130 215/670 20 大华圣地维拉 08.4 16 0.5 独栋 ,双拼,联排 独栋 25000-30000 双拼, 联排18000-24000 独栋 290-340 双拼,联排240-280 独栋 790-935 双拼,联排500-600 16/34 2 豪都国际新城三期 08.7 1 0.80 多层, 9000 二房90 二房81 19/120 4 大华西郊 08.9 4.2 0.30 独栋 30000 270-320 800-1000 11/33 4 大豪山林五期 08.12 4 0.23 独栋 38000-42000 270-320 1000-1300 2/79 2 观庭二期 09.3 4 0.30 独栋 32000 400-480 1280-1536 9/49 / 湖畔佳苑三期 09.3 11 0.29 独栋,小高 联排 33000 小高 23500 联排 232小高 123-126,195-200 联排 766小高 289-296,458-470 0/172 / 西郊美德苑 09.4 3.4 2.5 高层 未定 二房72-90；三房120 / / / 同济艺墅 09.3 1.1 0.8 联排，双拼 未定 200-300 / / / 新虹桥雅苑 09.4 10.8 1.8 多层，小高层 预计8800 二房95三房120-136 二房84三房105-120 / / 西郊蟠龙园 未定 5.1 0.3 独栋 未定 250-400 / / / 新联康研展部2009-3 徐泾主力销售的为别墅产品，相对来说在售公寓产品较少且去化速度较慢。这也主要目前当地的交通环境、区域位置有关。目前区域内公寓的户型面积为二房90-100平方米，三房120-130平方米； 由于大市场的低迷以及该板块市行情价格的偏高，别墅的销售并不理想。但相对来看，由于在总价上的