2006年徐州写字楼市的场调查报告.docVIP

在售办公物业分析 总体概述 楼盘名称 区域 价格(元/平方米) 总建筑面积(平方米) 建筑层数 大堂层高(米) 标准层层高(米) 主力分割面积(平方米) 交付时间 物业管理费 外立面材料 帝都大厦 中心区 5500 35000 27 5.1 2.75 95,170,140,200一层1150 2007年7月 8 玻璃幕墙 财富大厦 中心区 5125 26648 20 5.7 住宅2.8,办公3.6复式办公6.6/6.9 30--60 2007年5月 待定 石材 贵邦财富 中心区 5000 30000 18 5 4.95 40,34.26,61.3,84.15整层1300 2007年底 待定 高级 涂料 盛裕商务楼 中心区 3600 5200 6 3 2.3 68,83,95,104 现房 待定 涂料.面砖 户部商都 中心区 3946 20000 16 5　 3.5顶楼5.1 43 36 88 97 2006年底 待定 涂料 金地商都 中心区 4150 70078 30 5 2.8 69 108 111 151 2007年 1 涂料.面砖 浦一国际 西区 5600 13650 11 5 3.9或挑高4.8 50 60 2006年7月 2.5 高级涂料和钢管石材 恒茂国际商务中心 西区 5300 50000 27 6 3.5 40-80整层1300 2007年 7 玻璃幕墙 苏堤大厦 西区 4200 23000 14 5.1 3.6 二到三为40-100 现房 0.5 涂料 金凯隆商务大厦 北区 4850 40000 26 5 3.3 51整层1300 2006年4月 待定 高级 涂料 从2005年开始徐州写字楼市场从低迷的状态逐步走向快速发展阶段，2004年1月至2005年6月，徐州市场写字楼总建筑面积5万平方米3.2.1 区域分析 图3-2-1区域分布图 （单位：万平方米） 从图中显示可以看出：在售写字楼主要集中在中心区，在售总面积为12.49万平方米，占到总量的56.21%，超过西区与北区之和。主要因为中心区是徐州规模最大商贸服务购物、休闲、娱乐、商住、会展、金融、信息等功能为一体中央商务区（CBD） 图3-2-2-1 价格区间分布图 （单位：元/平方米） 从图中可以看出：中心区的价格由于地段的优势以5053元/平方米位居第一。中心区、西区的价格变化幅度不大，波动在7%以下。低谷在北区为3946元/平方米，由于北区靠近火车站、汽车站，交通站点集中处假货多、脏乱差 3.2.3 销售情况 从售楼处了解的信息得知，一般都是在去年7月份以后开盘，除了浦一国际之前是烂尾楼，虽然改造过但负面影响比较大，以致消化不是很好。其他楼盘均整体销售情况良好，销售率一般集中在70%-90%，财富大厦最高达到95%以上，剩下的大部分是大面积和开发商保留的房源。 3.2.4 产品分析 3.2.4.1建筑类型 图3-2-3建筑类型分布图 从图中显示：高层占到总份额的81.77%，楼层集中在14—30层之间。从大众式的多层发展到配备电梯的高层。 从区域上看：高层主要分布在中心区。 3.2.4.2 物业类型 3-2-4各物业类型分布图 （单位：个） 从图中可以看出：商住的形式办公房占多数，相对于商办，混合开发成本较低，而且销售价格也低，在市场上较易为消费者所接受。 3.2.4.3 层高分析 从在售楼盘上看，挑高户型在徐州比较热销，平层的供应量还是占市场主体，全部挑高的大厦只有贵邦财富4.95米、浦一国际办公部分挑高4.8米，户部商都顶层挑高5.1米，财富大厦2层办公挑高6.6、6.9米。单价不低总价低，是这类户型的特点 从图中显示：面积区间主要分布在41-60平方米、61-80平方米、81-100平方米，分别占到总量的38.33%、15.48%、20.52%。在徐州越来越多中小型企业将成为写字楼市场主力以往动则半层、整层的写字间会越来越小 地下车位 每100平方米车位配比 电梯 标准层户数 中央空调 浦一国际 无 0.00 2 17 无 帝都大厦 200 0.57 4 8 中央 恒茂国际商务中心 200 0.40 5 16 中央 财富大厦 150 0.56 3 28 中央 贵邦财富 100 0.33 3 25 中央 金凯隆商务大厦 46 0.12 4 19 无 苏堤大厦 100 0.43 无 36 无 盛裕商务楼 无 0.00 1 9 无 户部商都 待定 待定 1