长沙县星沙商业乐园的商业策划书.docVIP

“星沙商业乐园”商业策划书 项目规模简要及本方案的目的 1．1规模概述 星沙商业乐园项目由兆佳（香港）有限公司，湖南兆佳实业有限责任公司投资，由湖南兆佳房地产开发有限公司开发，占地面积93.4亩，建筑面积47689平方米。位于长沙县星沙经济技术开发区内，城区主干道开元路和星沙路的交汇处，地理位置优越。项目建筑施工进度已于9月25日整体封顶，目前进入装修阶段。 星沙商业乐园建筑风格上采取围合式布局，西班牙式建筑风格与传统商业建筑手法相结合，按功能划分A、B、C、D四区，共四层（C、D区为三层），一层面积15069.98平方米；二层面积15047.19平方米；三层面积11438.46平方米；四层面积6299.5平方米；层顶面积247.37平方米。其中一、二层为独立商铺，以经营品牌服饰为主体，兼营儿童商业乐园、休闲、娱乐等项目，上、下层连体商铺49间，单层商铺34间。三、四层规划为商场、办公、金融、餐饮、会务中心、康体中心等投资项目招商，顶层屋面为花园式屋面。 结合周边区域市场的商业经营业态调研和商业模式的分析，整合本项目现有资源特征，采用先进、科学的招商策略，组织专业的招商人员，制定相应的商业计划。从而达到“快速”、“高效”、“低投入”的效果，使整个项目的招商工作取得圆满成功。 项目分析 2．1项目硬件缺点分析 2．1．1工程现状：在11月底A、B栋外立面和兆佳广场出来，工程进度相对拖后，影响了招商和销售的进行； 2．1．3物流系统不完善：没有提供大型货物电梯，对3、4楼客户货物的存放、移动存在一定的影响； 2．2项目软件市场分析 2．2．1价格偏高3000-6200元/平方米不等，星沙商业乐园在同类别产品中因为其品牌优势和规模化经营平台策略，以及地理位置较好、户型面积合理、且控制好套价，所以更有市场竞争力。但是目前均价已经是星沙市场最高水平，比较项目周边铺面价格，存在价格偏高、专业租户承受能力有限的问题； 2．2．3商业氛围不足：从近期市场态势看，本地块目前的商业氛围尚不成熟，尚无法达到一般商业步行街“先有市、后做场”的理想态势。星沙的先天商业氛围不浓厚对项目人气的聚集、商业氛围的营造形成阻力。 2．2．4主要体现在项目的销售策略上，前期的销售与后续的三、四楼定位与招商完全脱节，缺乏项目的整体性，项目的整体风格定位很难得到实现。按照商用物业的运作程序，项目招商工作理应提前进行，而目前的销售工作在这方面没有涉及。 2．2．5物业管理系统尚未确定，商家入驻信心不够。 2．3针对不足现状如何转换包装，改良为优势 2．3．1必须工程：在11月底之前完成兆佳广场和水晶广场，为项目开展招商活动提供现场场地，使客户有直观的感官刺激。 在不改变价格的前提下，突出项目的特点，使客户感觉到物有所值。同时通过多种付款方式，提供一定折扣，适当减免租金和物业管理费，争取政府更大的税费减免力度等措施来刺激客户前来购买或租赁铺面。 针对持观望态度的客户，则必须加强造势，使之体会到星沙商业乐园的销售及招商十分火爆，产生一种紧迫感，从而促使其购买.通过宣传和与客户直接沟通，使其明白星沙商业乐园通过两年的市场培育，完全可以成为成熟商业，具有巨大投资回报。 3．5针对工程设计上的不足，使进场经营的商户产生不便，完全可以由工程部进行改造，例如电梯，从而使商户的经营更加便利。 2．4项目的优势分析 2．4．1城市发展中的优势地段 分析星沙目前的商业模式，大多是作坊式和家庭式的零散经营，稍有规模的商区又往往经营内容、形式单调，加之客源分散，没有形成集中的商区商圈。现在的“星沙商业乐园”本身即处于未来城市发展的主干道星沙大道和开元大道的交汇处，同时紧邻政府职能部门的办公区域，县委与区委办公大楼与该项目隔街相望，该区域必然成为未来城市经济文化的中心。所以，从规划前景看，本地块处于集政治、文化、经济三位一体的中心区域，发展前景不可限量。 规模经营的商业中心优势平台 星沙商业乐园在星沙属于最早的、规模最大、经营方式新颖独特的商业平台，项目以多元化商业格局和完善的商业配套进行规划，集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商务于一体。项目属政府重点扶持的创新复合型商业地产，有效的填补了星沙在这方面商业项目的市场空白，具有市场稀缺性。 项目具有较高的品牌认识度 在经过项目前期的包装策划与大力宣传推广，项目已树立良好的品牌形象，具有较高的品牌认识度。 政府的优惠扶持政策 政府在工商、税务、城管、水电等几个方面均给予星沙商业乐园在政策上的大力扶持。 2发展优势： 长沙正处于城市“西引东扩”的扩张阶段，“长株潭一体化”的提出表明长沙必须向四周扩展的决心。块所在的长沙县为“潇湘第一县”，人均GDP远高于其他县市及长沙市。板块处于国家级长沙经济技术开发区，产业结构涉及电子信息、新型材料、生物