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第一章 项目所在地环境分析与市场调查 第一节 宏观环境分析 经济环境 2013年1——9月昆明地区生产总值2400.83亿元，同比增长13%，其中第一产业实现增加值96.67亿元，增长5.0%；第二产业实现增加值1058.45亿元，增长14.7%；第三产业实现增加值1245.71亿元，增长11.9%。规模以上固定资产投资2101.35亿元， 增长27%，其中房地产开发投资941.29亿元，增长43.8%。城镇居民人均可支配收入21188元，增长 11.2%；★农民人均现金收入9897元，增长 14.3%。 1至9月全市居民消费价格总指数水平达104.1%。食品消费价格指数107.1%，其中粮食消费价格指数为103.0%，蛋的消费价格指数为107.5%，鲜菜的消费价格指数为99.9%。（上年同期为100%） 1至9月全部工业品出厂价格总水平为97.9%，生产资料价格为97.2%，生活资料价格为100.6%。（上年同期为100%） 1至9月全市金融机构人民币存款余额10188.43亿元，比年初增长15.20%，其中企业存款余额6163.65亿元，比年初增长14.79%；居民存款余额3495.63亿元，比年初增长14.6%。金融机构人民币贷款余额 9004.88亿元，比年初增长10.21%。短期贷款余额2472.44亿元， 比年初增长17.80%，中长期贷款余额 6256.90亿元 比年初增长7.23% 二、政策环境 昆明住房公积金无“钱荒”全省商业房贷房贷大减速。目前昆明未出现扎堆提公积金的情况，公积金贷款办理也正常进行。省内多家银行的商业性购房贷款放款速度已明显放缓。（地方政策） 今年我市将开工建设限价商品房6000套，开工建设保障性住房、棚户区改造住房42615套。 2013年，省政府下达我市城镇保障性住房目标任务为开工建设保障性住房、棚户区改造住房42615套，其中，廉租住房4000套、公共租赁住房14659套、限价商品房6000套、城市棚户区改造16000套、国有工矿棚户区改造1956套；新增发放廉租住房租赁补贴15000户。基本建成保障性住房、棚户区改造住房45000套。 截至9月30日，全省租赁补贴已实际发放12.5081万户，实物建房已开工30.359万套，开工率达到100.13%；已基本建成15.0687万套，占国家下达年底基本建成16万套任务数的94.18%；已完成投资258.32亿元，占年度计划投资370.4亿元的69.74%，全年目标任务有望提前完成。 《昆明市城市总体规划修编（2008—2020）》，一份号称“管今后12年”的城市蓝图，成为人们投资的兴奋点。 2012年，昆明地铁1号、2号线贯通运营。地铁将使昆明市建立起包括10分钟中心城快速交通圈、30分钟都市区快速交通圈、45分钟市域快速交通圈在内的三大快速交通体系，新体系将拉近昆明主城、呈贡新城、空港经济区三大区域之间的时空距离，坐享城市升级、升值。 2013年，昆明127个城中村实施改造。看一个城市房地产市场是否饱和，要看这个城市的居民住上永不拆迁、永不搬迁的标准化住房的比例有多高，如果达到89%以上说明房地产市场基本饱和，而昆明目前还不到50%，仅城中村就居住着100多万人。云南有个特殊现象，很多居民一生最大心愿就是到昆明购房；三是昆明适宜人居，近几年越来越多的省外、南亚、东南亚地区的人来昆明购房。 昆明主城、呈贡新城、空港经济区三城，昆明将建立“两小时旅游交通网”，建设水陆空一体化的现代化立体旅游交通运输网络，规划形成石安黄金线旅游带、环湖古滇文化旅游带、东北高原草场旅游带和西北高山森林旅游带 别墅交易税费 1、独栋别墅： 　　土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。 　　个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%。 2、联排、叠加、双拼别墅： 　　土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。 　　个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。 　第二套房政策： 1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%； 2、购买第二套以上住房，首付不低于40%； 3、第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍。 　 三、市场环境 由于受多重政策调控的影响，近年来昆明楼市高端产品新增供应急速减少，且以存量房占据市场主导。另一方面，现行别墅价格大多以“千万级别墅”定位，面对极少量的高端品质客群，昆明高端产品市场多以去化为主。 从市场表现来看，目前昆明