第四章 房地产的评估.pptVIP

4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。 （2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）： （3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1 个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995 交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133 交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.094 5.计算比准价格 A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/ M2 ） B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/ M2 ） C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/ M2 ） 6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3 ＝1,764（元/ M2 ） 待估宗地评估价值（总价）＝1,764×3,000＝5,292,000元 一、基本思路和计算公式 二、适用范围及注意事项 ?? 该方法主要适用于：待开发、待拆适的土地、未完工的房地产项目。 运用该方法时需要注意： （1）正确选择最佳开发形式 （2）正确预期卖楼价 （3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。 地价＝卖楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－利润 [例]待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。 1、选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。 2、选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。 3、估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为2年。 4、预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。 5、估算开发费用 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率 为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。 在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年 需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费 及相应的专业费用。 6、求取地价 确定折现率为8%，则： 楼价＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%） 2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1] ＝11,721.14万元 建筑费＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5 ＝3,734.96万元 各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方 便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折 现年数分别为0.5和1.5。 专业费用＝3,734.96×6%＝224.10万元 租售费用及税费＝11,721.14×4％＝468.85万元 投资利润＝（总地价＋总建筑费用＋专业费用）×20％ ＝总地价×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％ ＝总地价×20％＋791.81 总地价＝（11,721.1