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城市规划与房地产开发的协调机制研究 　　[摘 要]城市规划与房地产开发是相互影响的伴生关系，规划管控和引导着房地产开发，房地产开发是城市规划战略的具体实践环节。本文着重分析随着我国房地产供给商品化和市场化发展及开发投资规模的日益扩大，房地产开发活动与城市规划表现出在空间利用和经济资源的优化配置等方面的不协调性，指出我国城市规划理念的落后是导致城市规划与房地产开发的矛盾的主要原因，进而提出在市场经济机制导向下和新时代城市规划思潮理论发展趋势的影响下，协调两者关系的可持续发展的机制 [关键词]城市规划，房地产开发，联系，矛盾，协调机制研究 中图分类号：TU 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）23-0220-01 改革开放以来，经过短短二十多年，房地产业一跃成为了我国国民经济新的增长点和消费热点。所以也越来越受到人们的重视和关注。从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”，一方面，房地产开发对于促进城市社会经济发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起了十分重要的作用;另一方面，在市场经济条件下，房地产开发商和城市规划部门之间的价值观念不同，双方考虑问题的侧重点也就不同，由此产生了较多矛盾和冲突，直接导致了城市规划与房地产开发之间的非协调发展，随着中国城市化的快速发展，这种非协调发展的现象日益突出，对城市的可持续发展造成了严重影响 一、城市规划与房地产开发之间的联系 房地产开发是在依法获得土地使用权后，根据政府城市规划的要求，在土地上进行合理建筑建设的行为。房地产得以开发，是基于城市规划要求基础上的。在某种程度上可将二者归结为城市建设过程中的不同阶段。城市建设的第一步是进行城市规划，通过对土地利用率进行调控，对城市市内的空间布局，对社会经济的发展都要做到完善的、有条理性的规划。这个过程是对土地和经济进行开发的阶段。随后的房地产开发是把城市规划中的思想落实到实际中的过程，是把土地开发转变为城市建筑的过程。城市规划是前提，房地产开发是过程。由此可见，二者之间的关系微妙，密不可分 二、城市规划与房地产开发之间的矛盾 随着房地产行业的回报率不断攀升，某些城市的地产开发商与开发建设部门的工作人员为了追求利益，致使房地产的开发过程中出现了对城市规划的违背现象。这就使城市规划与房地产之间的和谐共存，共同发展产生了矛盾。具体现象如下： 1）城市规划的思想落后。当下，我国的二线城市与三线城市的城市规划仍多以偏理想化的方式进行编制，在这种传统的理想化的城市规划上，无法完全体现出城市内的动态可操作性。过度的理想规划致使城市规划在操作过程中缺乏弹性，如若出现差错，工程将无法及时应变。落后的城市规划思想，会使城市建设缺乏透明度，降低整个城市现代化建设的进步空间，使得城市规划对房地产的开发不能起到积极的合理作用，而是更多的起到制约作用 2）对土地的过度开发。当下的土地的地皮价值堪比黄金，将土地的价值发挥到最大化是正确的，但是过度的对土地进行开发和将土地的利用率最大化是完全不同的概念。很多开发商为了追求利益，将两种概念混淆 3）土地的不合理开发。在城市建筑开发的过程中，由于土地的结构、位置、用途的不同，在进行房地产开发时的收益水平也不尽相同。有些土地并不适合进行居民楼的建造，但由于种种原因依旧可以顺利进行居民楼的开发。这种随意进行开发的行为忽视了对土地进行合理开发的要求，导致城市规划与房地产开发之间出现裂痕 4）对城市特色景观的直接破坏。当下社会，利益熏心。某些地产开发商为了使土地的开发成本可以降低，选择不断的提高建筑容积率; 房产一座比一座高，间距一座比一座窄，这对城市的特色景观建设造成了威胁和破坏。本该进行绿化的空间不断被水泥吞噬，应该被保护的特色景观和历史建筑被强拆或被孤立。这些现象的产生均对城市的规划造成了不同程度的障碍，致使城市的环境发展，文明发展受到限制 5）对公共服务设施开发的冷落。公共设施是城市建设中不可忽视的重要组成部分，是城市的发展基础。公共设施的存在为居民提供了完整的公共利益服务。但在市场经济的现代社会，公共设施的投入高，回报少，因此很少有开发商选择进行投资。只建房子，不建生活设施的现状，为居民的生活带来了很多不便 三、促进城市规划与房地产开发协调发展的机制研究 （一）完善城市规划对房地产开发的引导机制 1加强城市规划的战略性研究，为房地产开发提供动态性指导。加强城市规划的战略性研究，对于完善城市规划对房地产开发的引导机制至关重要。成功的战略研究，一是必须连续跟踪研究，强调过程的一致性，要不断地对城市规划进行深化。二是要有常设的城市规划的战略性研究机构和专门的人才群体进行连续、系统的工作。三是在城市规划编制方法上要从间断性