开放及长远的房地产政策.ppt

　　　假设开发法　　　第一节假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念和理论依据 1、定义：是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、称呼：剩余法、余值法、假算法（相当于成本法的倒算法） 二、假设开发法的适用对象和条件 1、适用对象：适用于“待开发房地产”是指具有投资开发或者再开发潜力的房地产。 ①待开发土地 ②在建工程 ③可装修改造或可改变用途的旧房 2、适用条件：修要一个良好、稳定的社会经济条件 ①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策 ②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规 ③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库 ④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单 ⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划 3、假设开发法估价结果的可靠性 取决于以下两个测试： ①是否根据房地产的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断房地产的最佳开发方式（用途、规模、档次等）。 ②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确的预测未来开发完成后的房地产价值。 三、假设开发法的操作步骤： ⒈步骤： ①调查待开发房地产的基本情况 ②选择最佳的开发利用方式 ③估计开发期和租售期 ④预测开发完成后的房地产价值 ⑤结算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买开发房地产应负担的税费。 ⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 ⒉调查该类房地产的基本情况，主要包括以下4个方面： ①弄清土地的位置 ②弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地　　质状况、基础设施配套程度 ③弄清政府的规划限制 ④弄清将拥有的土地权利 四、假设开发法的其他用途 ⒈确定拟开发场地的最高价格 ⒉确定开发项目的利润 ⒊确定开发中可能出现的最高费用 第二节 假设开发法的基本公式 一、基本公式： 1、公式： 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值―开发成本―管理费用―投资利息―销售税费―开发利润―投资者购买待开发房地产应负担的税费 注意： ①应扣除的项目 ②把握待开发房地产在投资开发前后的状　况 ③投资开发后的房地产经营方式 二、按估价对象细化的公式： ㈠、求生地价值的公式： ⒈适用于将生地建成房屋的公式： 生地价值=开发完成后的房地产价值―由生地建成房屋的开发成本―管理费用―投资利息―销售税费―开发利润―买方购买生地应负担的税费 (二)适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值=开发完成后的熟地价值―由生地开发成熟地的开发成本―管理费用―投资利息―销售税费―土地开发利润―买方购买生地应负担的税费 （三）求毛地价值的公式 ⒈适用于将毛地建成房屋的公式 毛地价值=开发完成后的房地产价值―由毛地建成房屋的开发成本―管理费用―投资利息―销售税费―开发利润―买方购买毛地应负担的税费 ⒉适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值=开发完成后的熟地价值―由毛地开发成熟地的开发成本―管理费用―投资利息―销售税费―土地开发利润―买方购买毛地应负担的税费 （四）求熟地价值的公式： 熟地价值=开发完成后的房地产价值―由熟地建成房屋的开发成本―管理费用―投资利息―销售税费―土地开发利润―买方购买熟地应负担的税费 （五）求在建工程价值的公式： 在建工程的价值=续建完成后的房地产价值―续建成本―管理费用―投资利息―销售税费―续建投资利润―买方购买在建工程应负担的税费 （六）求旧房地产价值的公式： 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值―装修改造成本―管理费用―投资利息―销售税费―装修改造投资利润―买方购买旧房应负担的税费 三、按开发后的经营方式细化的公式 ㈠适用于开发后出售的公式 　　　V=VP－C ㈡适用于开发后出售、直接经营的公式 　　　V＝VR－C 第三节 现金流量折现法和传统方法 一、现金流量折现法和传统方法的区别 1、开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等所对应的时间不同 2、计算过程不同 3、利息和利润的表现不同 　 二、现金流量折现法和传统方法的优缺点 现金流量折现法： 准确 较复杂 传统方法： 粗略 简单 三、要想提高现金流量法评估的精度，具体需要注意3点： ⒈开发期和租售期 ⒉各项支出、收入发生的时刻 ⒊各项支出、收入发生的数额 第四节 假设开发法计算中各项的求取 一、开发期和租售期 开发期：从取得估价对象的时间-----房地产竣工 租售期：竣工-----出售完毕 二、开发完成后的房地产价值 1、定义：是指开发完成时的房地产状况的市场价值。 2、时间：所对应的时间通常是开发结束的时间，不是购买待开发房地产的时间或开