浅述房地产企业土地使用权取得方式税收处理.docVIP

浅述房地产企业土地使用权的取得方式的税收处理 　　【摘 要】根据多年的房地产企业鉴证及咨询服务经验，针对实务中不同的土地使用权的获取方式，总结不同的税种的税收操作，为房地产企业财务人员提供相关思路，为开发商项目利润预测及决策提供参考 【关键词】房地产，土地成本取得方式，税收处理 房地产行业的涉税政策更有其特殊性，在现实工作中，涉税政策往往是一些框架性条款，不能覆盖千变万化的社会经济活动，实务中不同的土地使用权的获取方式对开发项目操作利润产生何种税收影响呢？ 就目前开发商获取得土地使用权的方式及对价来说，有以下几种： 1、以现金为对价，获取无任何附加条件的土地使用权； 2、以现金为对价，获取相应的土地使用权，但同时另外与政府签订定价定量销售部分开发产品协议； 3、以现金为对价，同时在土地使用权出让条款中附加无偿返回部分开发产品（拆迁补偿），从而获取相应的土地使用权； 4、以现金为对价，同时在土地使用权出让条款中附加无偿向某单位或集体返回部分开发产品（非拆迁补偿）或约定价格（大幅度低于公允价格）返回部分开发产品，从而获取相应的土地使用权； 下面就以上四种方式获取土地使用权的开发商，建成开发产品销售所涉及营业税、土地增值税、企业所得税相关操作作以下表述： 第一种情况，房地产以现金为对价，获取无任何附加条件的土地使用权； 税收操作依据及要点：营业税、土地增值税、企业所得税计算方式无特殊情况，按正常方式计算缴纳 第二种情况：以现金为对价，获取相应的土地使用权，但同时另外与政府、第三方签订定价定量销售部分开发产品协议； 此种情况是政府在收储土地后，开发商通过公开市场仅仅以现金为对价招拍挂取得土地使用权，开发商与第三方不存在任何民事关系。但是政府为由于某种原因，在开发商与第三方之间协调（存在书面协调文件），开发商定价（一般以成本价或略高于成本价）定量销售给第三方。由于土地使用权出让合同中无除现金支付外的任何附加条款，且开发商与第三方的定价定量销售是一种完全民事行为，符合相关合同法的规定，其涉税操作如下： 4.1 营业税操作依据及要点：开发商与第三方由于政府协调，签订销售合同，且实质也发生了销售事实行为，其价格明显偏低有其解释的正当理由，与营业税暂行条例第七条不抵触，此项销售应当以合同销售金额为营业税计税依据，但协议合同应在开发前向当地税务机关审批或备案 4.2 土地增值税操作依据及要点：根据土地增值税暂行条例实施细则第十四条：条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为，应当按照房地产评估价格计算转让房地产的收入。开发商与第三方的销售行为，有正当的理由，与土地增值税暂行条例实施细则第十四条不相抵触，应当以合同销售金额为营业税计税依据，但协议合同应在开发前向当地税务机关审批或备案 4.3 企业所得税操作依据及要点：根据企业所得税法第四十七条： 企业实施其他不具有合理商业目的的安排，而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。而此种项目开发，开发商与原土地被收储方的销售行为不存在上述目的，应当以合同销售金额为企业所得税收入额，但协议合同应在开发前向当地税务机关审批或备案。其他销售额按正常处理 第三种情况，以现金为对价，同时在土地使权出让条款中附加无偿返回部分开发产品（拆迁补偿），从而获取相应的土地使用权 4.4 营业税操作依据及要点：此类模式的营业税缴纳无内资房地产企业相关文件，但是根据国税函[1995]549号文件《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关法规，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税 4.5 土地增值税操作依据及要点：根据国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》第六款1条规定： 开发商用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国税发[2006]187号》第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费 4.6 企业所得税操作依据及要点：以房产补偿给