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房地产投资分析与策划报告 ——兰庭别院项目 小组名称： 第五小组 班级名称： 销售管理班 系(学院）： 房地产营销系 撰写日期： 2012年6月1日 小组成员： 目 录 一、项目概况 3 （一）项目简介 3 （二）开发商简介 4 二、主要经济技术指标 5 三、房地产投资环境及市场分析 5 （一） 房地产投资环境分析 5 1、 国家宏观调控及对楼市的影响 5 2 、 2011年中国楼市的调控 6 3 、 2012年全国楼市走势 6 4、 重庆市的楼市政策对重庆市楼市的影响 7 （二） 房地产市场分析 8 1 、 房地产市场现状 8 2、房地产市场前景分析 9 四、项目选址及建设内容 9 （一）项目选址 9 (二)建设内容 10 五、项目定位 11 （一）产品定位 11 (二)价格定位 14 (三)客户定位 14 （四）广告语 15 六、项目投资估算与资金筹措 15 (一) 兰庭别院项目成本与费用估算 15 （二）资金筹措 17 七、不确定性分析 18 （一）盈亏平衡分析 18 八、项目风险分析 19 （一）政策风险 19 （二）市场供求风险 20 1、房地产市场的需求状况 20 2、房地产市场的供给状况 21 3、房地产市场的需求状况与供给状况的平衡分析 21 4、风险防范与控制 22 九、项目结论 23 一、项目概况 项目名称： 兰庭别院 项目地址： 重庆沙坪坝区大学城南二路166号 开发单位： 重庆新欧鹏有限公司 （一）项目简介 该项目位于重庆市沙坪坝区大学城南二路166号（重大虎溪校区旁），总占地面积681649平方米，总建筑面积1491317平方米。该项目分三期开发，一期开发的是花园洋房，二期开发配套商铺及其他配套设施，三期开发高层住宅。其总投资额为12亿。住宅预期销售建面均价为7000元／ 平方米，套内均价为7500元/平方米。商铺主要是出租均价为75元／ 平方米。 （二）开发商简介 新鸥鹏集团是重庆大学与香港迅晖发展有限公司于1993年共同发起成立的集房地产开发、文化教育、电子商务、网络传媒于一体的大型综合企业集团。司目前拥有在职员工近2000人、资产规模达10亿元人民币，年纳税近3000多万元，是市、区政府明星企业。公司被评为2006年中国管理百强企业、重庆风云地产企业和工商银行十大优质客户新鸥鹏旗下地产集团作为重庆成立最早的房地产企业之一，也是重庆地产开发前16强企业，被重庆市政府评为第一届、第三届、第四届、第五届房地产开发企业五十强和建设部“中国知名房地产企业”称号。新鸥鹏地产秉承“用心造家”的理念先后开发建设了鸥鹏花园、鸥鹏花卉园、鸥鹏万州百安花园、鸥鹏达川地下商城、鸥鹏电子商务大厦、回龙湾、OPEN·K城、鸥鹏·第一书香等项目，总开发面积已逾200万平方米；特别是近期开发的回龙湾住宅小区被建设部授予西部地区唯一的国家康居示范小区和重庆十佳楼盘称号，OPEN·K城更是塑造了都市精品楼盘的典范。 新鸥鹏教育拥有重庆市巴川中学校、重庆房地产职业学院和巴川中学幼儿园三大品牌教育机构。巴川中学是全市一流、也是全国一流的民办中学，已连续9年蝉联全市联招冠军，初中教育专家美誉响彻房地产大地；重庆房地产职业学院是经市政府批准唯一一所进入大学城的民办高等职业学院，成功引进了世界一流的TAFE教育模式，也是澳洲北悉尼职业学院唯一的在渝合作伙伴。巴川中学幼儿园为重庆市一级幼儿园，拟在3至5年前后发展百家连锁幼儿教育基地。 　　鸥鹏物业管理是具有国家一级物业管理企业资质的专业物业管理公司，物业管理面积已逾100万平方米，涉及的服务管理项目包括住宅物业、商业物业和其他物业。在物业管理中创新推出了“知心管家”、“六大服务中心”（护理、教育、家政、健身、休闲、购物）等服务体系，以全方位的服务诠释着“做鸥鹏物管家，让您放心在家”的企业宗旨，倾力打造安全、舒适、和谐的鸥鹏家园。 　　新鸥鹏文化传媒作为社会文明的传播者，拥有全球自由工作网、电子商务市场等十六个独立法人实体。 　　新鸥鹏理念：做教育先锋、造精品楼盘、圆万家梦想 　　新鸥鹏宗旨：鸥鹏之梦，献给重庆 　　新鸥鹏精神：使命、责任、榜样 　　新鸥鹏方针：公司的事情员工来做，员工的事情公司来想 　　新鸥鹏准则：纯洁、正气、忠诚、高效、和谐、专业、规范、学习、进取、开放 2011年，中国楼市调控最严厉的一年！这一年，调控政策层出不穷，限购、限价、限贷、加息、调准、一房一价执行、婚姻法新解释等，每