第八章土地增值税法.docVIP

第八章 土地增值税法 第一节 土地增值税基本原理（了解，能力等级1） 一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的的土地税。 二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据 （二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。下列行为中，应当征收土地增值税的有( )。 A．将房屋产权赠与直系亲属的 B．由双方合作建房后分配自用的 C．以房地产抵债而发生房地产产权转让的 D．以房地产作价入股投资房地产开发公司的 CD 第四节 税率（掌握，能力等级2） 土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。 公式为： 应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 第五节 应税收入与扣除项目（掌握，能力等级2） 一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 二、扣除项目的确定（重点） 可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下表： （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让） 包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。 【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额的方法，正确的是（）。 A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款 B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金 C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用 D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本 B （二）房地产开发成本（适用新建房转让） 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（　　）。 A.土地出让金　　B.耕地占用税　 　C.公共配套设施费　　D.借款利息费用税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。 1．“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。2．对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（）A.旧房产的评估价格B.支付评估机构的费用 C.建造旧房产的重置成本D.转让环节缴纳的各种税费 ABD 【例题·判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。（ ）（2000年） 【答案】× 【难点归纳1】从不同转让标的看扣除项目的差异。 新建房地产转让时可扣除：1．取得土地使用权所支付的金额；2．房地产开发成本；3．房地产开发费用；4．与转让房地产有关的税金；5．财政部规定的其他扣除项目。 存量房地产转让时可扣除：1．取得土地使用权所支付的金额；4．与转让房地产有关的税金；6．旧房及建筑物的评估价格。 【例题·多选题】以下项目中，转让旧房产计算其土地增值税增值额A. 取得土地使用权所支付的金额 B. 房地产开发成本 C. 与转让房地产有关的税金 D. 旧房及建筑物的评估价格 【答案】AC 【难点归纳2】从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异。 归纳图表： 企业情况 转让房地产情况 可扣除项目 房地产开发企业 转让新建房 1．取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用与转让房地产有关的税金1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率转让环节缴纳的税金1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用转让环节缴纳的税金 第六节 应纳税额的计算（掌握，能力等级3） 一、增值额的确定 （一）通过收入减除扣除项目求得 （二）关于评估价格的使用 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产的成