某地块项目投资研究报告汇报稿3.pptVIP

回归城市客群置业线路图 产品设计 价格定位 综合对比尚东国际、永隆城市广场、东方新卡纳三个物业的住宅价格的关系，我们预计本项目SOHO的销售价格在剔除装修价格的情况下比住宅价格高1000元/平方米左右。价格对比如下表： 5500元/㎡ 6000元/㎡ 6500元/㎡ 目前价格（元/㎡） 东方新卡纳 永隆城市广场 尚东国际 项 目 基于整体项目形象和档次，同时考虑周边市场同类型产品供应稀缺，建议本项目SOHO在未装修情况下上市售价在8500元/㎡，如果采用精装修，则根据装修标准对售价进行调整，建议售价在10000元/㎡。 * 方向一 -----shopping mall 方向二 -----生活方式购物中心 方向三 -----公园版情景式购物中心 大型主力店承租特征 娱乐、美食电影院 大型餐饮酒楼 大型超级市场 百货公司 承租面积 递增趋势 承租水平 娱乐、美食电影院 大型餐饮酒楼 大型超级市场 百货公司 递增趋势 百货公司——承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置； 超市——承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射； 娱乐、美食、电影院——承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值； 大型中式酒楼——承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。 大型主力店承租一般设置规律 下首层 首层 二层 三层 四层 五层 娱乐、美食电影院 大型餐饮酒楼 大型超级市场 百货公司 承租面积较大； 一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所； 承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层； 提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层； 承租面积相对较小。 占据最佳位置，体现项目档次和特色； 承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层~4、5F ； 租金承受水平相对较低。 放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层 承租面积大，仅次于百货公司； 租金承受水平较低。 特色主力店承租特征 承租面积 递增趋势 承租水平 大型家居家电店 美容健身中心 特色餐饮 专卖店 递增趋势 特色主力店承租一般设置规律 下首层 首层 二层 三层 四层 五层 专卖店 美容健身中心 大型家居家电店 特色餐饮 业态定位依据 1、从市场需求层面来分析： 从镇江目前的中高端消费市场的趋势来看，之所以中高端的服务业和餐饮业发展迅猛，而且大有向郊区化扩展之势，其主要原因，是因为镇江现有的集中在老城区中高端消费场所已经不能满足市场的需求，再加上中心城区硬件设施老化、堵车、停车难等问题突出，这种需求向城市外围分流其实是一种必然。而本项目地处老城区，近水楼台的优势其实是其他区域所不可比拟的，中高端消费需求就近消化的刚性需求其本身就自然存在，所以无论从广域还是区域市场，中高端消费的市场需求是存在的； 2、从项目的商业体量来分析： 本项目商业体量偏大，但周边分布了大量的百货商场和大型超市，因此主要业态将不可能规划成大型超市和百货业，而专业性市场定位也不可取；区域商业对消费群体总量和业态经营的成熟度要求很高，也就是说商圈覆盖人群和商业氛围很重要，本项目是具备的，所以作为一个熟地上的商业项目而言，本项目的业态定位将只能从精致化、特色化、差异化入手； 业态定位 服饰精品店 美食广场 美食广场 健身中心、美容院、SPA馆、足浴 首层 二层 三层 四层 考虑引入2-3家大型的主力餐饮店为经营的核心和龙头，借助于品牌店的知名度和超强的聚客能力，为项目的经营提供助推； 此外，考虑到合理交通动线带来的潜在购买力，将服饰等购物（偏向于精品）、健身中心等休闲娱乐设施设置于项目商业上层区域。 建议开发建设小型shopping mall，体量在4-5万平米左右，3-4层； 价格估算 根据市场数据统计，项目所处区域的沿街商业店面平均租金水平应在6元/平方米·天（九润商业广场1层租金价格），以收益还原法（V=a/r×｛1-1/（1+r）n｝）对商业售价进行推算。 商业部分V=2190元/5.94%×｛1-1/（1+5.94%）40｝=33202元/平方米 经过计算得出一层的商业售价为：33202元/㎡ 根据以上价格定位方法，同时考虑本项目自身条件综合建议商业部分一层销售价格为30000-35000元/㎡左右。 这是北京的建外SOHO 在镇江，我们同样期待 这是北京的建外SOHO 在镇江，我们同样期待 人在城市的生活就是消费的生活 这是北京的建外SOHO 在镇江，我们同样期待 这是北京的建外SOHO 在镇江，我们同样期待 这是北京的建外SOHO 在镇江，我们同样期待 住宅产品发展建议 市区住宅 嘈杂拥挤 居住空间不足 缺乏景观资源