日样本企业研究：宝龙地产2.pptVIP

* 宝龙商业地产 * 宝龙的土地地价水平——优势突出 于2010年3月，宝龙集团的开发中及持作未来开发土地的总占地面积分别约670万平方米（包括签约未竞得部分）及约300万平方米。 项目名称 持有物业估值 （亿元） 土地成本 （亿元） 建筑总面积 （平方米） 楼面地价 （元/平方米） 福州宝龙城市广场 9.79 1.194 215353 554.44 太仓宝龙城市广场 4.819 0.983 213522 460.37 无锡宝龙城市广场 12.4 1.129 284187 397.27 泰安宝龙城市广场 10.18 2.229 301945 738.21 洛阳宝龙城市广场（共两期） 12.92 2.33 874968 266.30 蚌埠宝龙城市广场 19.51 1.962 491209 399.42 郑州宝龙城市广场 18.69 1.259 247195 509.31 青岛城阳宝龙城市广场 39.9 3.985 705526 564.83 无锡玉祁宝龙湖畔花城（第一期） 4.33 0.475 128105 370.79 无锡玉祁宝龙湖畔花城（第二期） 3.34 1.014 262928 385.66 烟台海阳县用地 10.21 1.804 950472 189.80 宿迁阜新区用地 6.88 3.884 517878 749.98 新乡友谊路用地 10.25 2.7 800000 337.5 盐城青年南路用地 8.7 4.379 488006 897.33 常州青枫公园用地 7.25 2.229 780700 285.51 青岛李沧用地 9.31 4.549 363664 1250.88 泉州晋江宝龙金色花园 0.15 29600 506.76 泉州安海宝龙豪苑 0.208 54210 383.69 宝龙商业地产 * 宝龙项目主要从地方政府土地储备中直接获得，通过招商洽谈确定项目，以挂牌、招标形式获得土地 宝龙集团获取的低价项目，基本是当地“市重点项目”。 常州92万平方米“宝龙城市广场”——楼面地价47元/平方米 宝龙集团在商业资源上具有一定的优势——大型商业、国际品牌、五星酒店等，在操作过程中鲜有竞争者。 商业效果：项目销售部分利润高、可提供租金折让空间 项目获取优势及商业操作 宝龙商业地产 * 区域分布：东部经济发达省份的二、三、四线城市的新区。 项目分布具有显著的聚集性特点——山东(5个)、江苏（6个）、“大本营”福建（3个）、河南（3个）。以省份为单位进行项目拓展“深耕”，同时降低管理半径。 上市后土地储备目标：安徽、湖北、湖南、天津。 选址标准： -项目在新区核心位置，靠近新区行政中心、具备较大升值空间和景观资源。 -对商业地产细节的考量，并非核心因素。这种模式具有内在的可行性。 “宝龙 市广场”基本为当地最大的商业项目，而且占据新区核心位置，具备强势塑造新 区核心商圈的条件。能够吸引各种资源的汇集效应。该模式与万达、华润、中粮 在一二线城市的选址模式有内在的异曲同工。 -低地价是核心因素。据测算，相对于项目销售价格，土地成本在5%-15%区间 政府提供优惠的新区超低价土地（基本不需要拆迁） 新区核心位置(项目大体量，强势塑造新区核心商圈) 土地获取、项目分布、选址标准 具备购买力支撑 宝龙商业地产 * 城市选择准则 项目选址考核因素 整体经济发展 居民购买力 城市规划及发展 地方政府行政效率及服务态度 私人商住物业的预期需求 未来的土地供应；以及整体竞争环境 占地面积及是否适合开发大规模综合性商住物业 城市内所处区位 周围环境及交通等公共设施 居民的消费行为及生活方式 地方政府已建或将建的基建 政府对该地区的规划 潜在开发整体成本架构 城市规模及人口 宝龙地产的选址 宝龙的选址纬度 宝龙商业地产 * 项目分布与城市经济 省份 起算年限 竣工项目 在建项目 建筑面积(千平米) 2009年GDP增长率(%) 山东 2006 0 5 2838 泰安 13.6 青岛 12.2 烟台 海阳 9.5 河南 2005 1 2 2004 郑州 12 洛阳 13 新乡 14.6 安徽 2005 0 1 491 蚌埠 12.2 江苏 2004 0 6 2719 太仓 15.8 无锡 11.6 盐城 13.4 宿迁 13.5 常州 11.7 福建 2003 1 1 483 安溪 11.2 宝龙商业地产 * 2010年新土地储备——商业面积有所缩减 业态类型 细分产品 总建筑面积 （m2） 拟售面积 （m2） 预留面积 （m2） 住宅 公寓式酒店 58,049 58,049 无 住宅 254,951 254,951 无 商业　 商业街 42,200 42,200 无 标准店