合富辉煌2008年中山市房地产市场调研报告2.pptVIP

中山市房地产整体特征分析 特征1：购房区域性明显。 原因1：城区与各镇区均为独立体，拥有各自的经济中心。随着镇区基础配套设施建设投入加大，居住条件日益完善，居民均倾向在所在镇区购房，故各镇区房地产市场快速发展。 原因2：各镇区间的交通网络不发达，尤其是公交车网络的不健全令居民日常主要交通工具仍以摩托车为主，导致居民的活动区域有限，因此，消费者在购房时所选楼盘的区域也成为主要考虑因素。 中山市房地产整体特征分析 特征2：镇区与城区实力趋近，价格拉差渐少。 据商品房合同登记备案均价指标显示，2008年与2007年、2006年相比，镇区房地产交易价格与城区房地产交易价格差距继续缩小，从2006年的1.25：1，缩小到2008年的1.09：1。 在成交均价方面，2008年，全市住宅成交均价为4301元/平方米。其中，城区均价4572元/平方米；镇区均价4235元/平方米。 中山市房地产整体特征分析 特征3：密度低，产品素质高，注重人居享受。 中山整体城市居民注重生活享受的需求特质导致了整体城市住宅产品素质极高，整体规划设计以低密度设计为主导，注重居住的舒适性，且以低层或小高层为主，一梯两户或两梯四户的设计最常见。 中山市房地产整体特征分析 特征4：主力需求户型为三房。 中山市民在购房时的户型选择方面倾向于购买中等户型住宅（建筑面积在90至144㎡之间），这一类占45.5% ； 小户型住宅（建筑面积小于或等于90 ㎡ ）所占比例也有所上升，占40.9%； 大户型住宅（建筑面积大于144 ㎡ ）则占13.7%。户型消费结构趋于合理。 中山市房地产整体特征分析 特征5：外来客源（珠海、港、澳客）的消化力度远大于本地客户。 中山市房地产整体特征分析 特征6：房价是吸引外来客源（珠海、港、澳客）的主因。 中山市房地产整体特征分析 中山市房地产整体特征分析 中山主要对外型市场，主要针对珠海、澳门客户 坦洲的地理位置与发展前景更为优越，三乡的度假资源环境则更优越 住宅供应量均较大，成交活跃，各镇区中，坦洲成交第一，三乡成交第二 三乡楼市有所复苏，但变化不大 三乡是中山市主要的对外型市场（珠海，港澳），三乡镇2009年第一季度销售套数757套，除去春节因素环比上一季度依然上升0.3％。说明市场正在逐步的回暖之中。 中山市房地产整体特征分析 三乡首季成交住宅结构分析 110－129平方米的产品成交最高，占到30％左右 三房需求量最大，是目前市场的主流需求 三乡市场的产品需求广泛，以舒适度假型为主 三乡整体市场特征 总体市场：由于天然的区位优势，三乡市场客户来源广泛，层次丰富，产品线也呈现多元化的格局。 产品特征：产品多样化，资源环境优越，客户来源较广 高端市场情况：以珠海和港澳为主的投资客以及本地少量高端为主 中高端市场情况：中高端市场竞争激烈，雅居乐和东城在当地都具有较好的口碑 中端以下市场情况：中端以下市场消费者总价承受有限，竞争激烈 坦洲楼市销售增长强劲，市场快速复苏 坦洲2009年一季度销售套数2473套，环比上一季度增长了72.3％，每月销售套数保持在600套以上，高于去年十月黄金月的销售旺季。显示，坦洲楼市出现强劲回升势头，市场气氛得到明显好转。 * 区域住宅市场的发展回顾及概况 近年来区域住宅（商业）市场供求分析 区域房地产市场发展特点 置业客户考察分析 中山市场发展商进驻情况分析 二手市场考察 PART 3 房地产市场分析 中山市住宅市场的发展进程 1978年到2008年，中山楼市走过了30个年头。那些曾经伴随着中山一起成长，见证中山大多数市民成家立业、栖居婚嫁、生儿育女的“房子”，由大众“屋仔”到奢侈“别墅”，由“走楼梯”到“搭LIFT”，由“排排坐”到“一英里楼距”，由“封阳台偷厨房”到?“买客房送主人房”……时代的变迁，历史的发展，给“中山房地产市场”印上了无数性格鲜明的烙印…… 中山市住宅市场的发展进程 发展特征：解困房时代，?“排排坐”的火柴盒 改革开放后，市政府十分重视解决城区居民的住房问题，以优惠的征地、建材、建筑价格等办法统一兴建一批新村。 代表楼盘： 华佗新村、华柏新村、江畔新村、柏苑新村、竹苑新村、威力新村等。  起步兴起期 1979年-1990年 平稳发展期 1990年-2006年 发展特征：人居模式升级，别墅出现，每日“搭lift” 由楼梯房到电梯房，别墅产品开始出现，港资楼盘、主打外销概念的项目、以别墅为主要产品的大型社区开始让中山人认识到住宅产品的魅力，也让中山开始成为香港同胞的度假乐土。另外，物管、大型园林设计等理念也开始洗礼中山，但此阶段的地产发展尚不成熟，产品有突破，但市场供应量有限。 代表作品： 三乡雅居乐花园、星晨花园、翠景花园、雍景园等。 整合提升期