2008年烟台牟平通海路项目市场分析.docVIP

烟台市牟平区通海路项目市场分析报告 2008年5月 前言： 本次对烟台市、牟平区进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解烟台市、牟平区房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析烟台市及牟平区房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在烟台市、牟平区的发展及潜在机会，为项目进行可行性分析、市场定位提供有效支持。 一、烟台城市概况 优越的区位和交通优势使烟台市具备良好的发展潜力； 从城区面积与人口规模看，烟台市已属于山东省大城市行列； 烟台市风景秀丽，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市。 1、地理位置 烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大连、韩国、日本隔海相望，是国家重点开发的环渤海经济圈中的重要城市和中国最具竞争力的城市之一。 全市海岸线曲长702.5公里，海岛曲长206.62公里。 2、行政区划及面积 烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。 烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。 3、城市人口 截止到2007年年末公安部门统计的户籍户数为228.51万户，人口为651.47万人，人口增长0.23%。市区人口达到180.01万人，增长0.6%。 4、城市交通 烟台市具有良好的陆、海、空全方位交通优势，为城市经济发展创造良好条件。 陆：烟台市拥有多条高速公路、国道、铁路贯穿全境，2006年全市公路通车里程6561.3公里，其中一级公路通车里程634.3公里，高速公路通车里程368.9公里。 海：烟台沿海10处港口中有5处是国家一类开放口岸，拥有良好的深水港口优势。其中烟台港是山东半岛三大枢纽港口之一，是烟台作为全国重要港口城市的标志，是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。 空：航空业快速发展，烟台空港已与国内外48个城市开通航线，国际航线5条。 5、优越的地理位置造就烟台成为优秀旅游城市 烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海，有大小基岩岛屿63个，海岸与海岛交相辉映，海光山色秀丽，适宜居住。烟台市辖区内自然、人文景观丰富，是游览避暑胜地，吸引来自世界各地游客前往旅游观光和定居。2007年共接待海内外游客2029.67万人次，增长18.2%，其中，国际游客30.71万人，增长28.5%。旅游总收入186.13亿元，增长25.9%，其中旅游外汇收入2.29亿美元，增长39%。 二、城市经济 烟台市经济发展强劲并持续快速增长，2005年烟台市GDP总量已超过济南，仅次于青岛，居山东省第二位； 三产比例更趋合理，进一步奠定烟台市沿海工业城市的地位； 财政实力与税收进一步加强； 固定资产与房地产投资进一步加大； 城市基础配套设施不断完善，给房地产发展提供良好的城市环境。 1、国内生产总值与人均GDP持续快速增长 烟台市是国家首批沿海开放城市之一，是21世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点，近几年经济持续高速发展。 （1）烟台市GDP 烟台市经济持续高速增长。2003年GDP达到1316亿元，2004年GDP达到1630.9亿元，2005年GDP达到2012.46亿元，2006年GDP达到2402亿元，2007年GDP达到2878.97亿元，高于全省和全国首批十四个沿海开放城市平均增幅，在全国各大中城市国内生产总值排名中列居前位。 （2）2007年烟台市人均GDP 2007年烟台市人均GDP达到44242元（按时价汇率折算为6057美元），增长16.6%。 2、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度迅速 2007年全市第一产业实现增加值239.03亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值1755.79亿元，增长17.8%；第三产业实现增加值884.15亿元，增长18.0%。三次产业结构为8.30：60.99：30.71。（较上年） 3、固定资产投资与房地产投资进一步加大 烟台市固定资产投资较快增长。2007年全年完成固定资产投资1606.79亿元，较上年增长25.2%。 房地产开发投资增长较快。2007年全年完成房地产开发投资205.12亿元，增长42.8%，其中住宅投资155.56亿元，增长48.5%，占整个房地产开发投资的75.8%。房屋施工面积1588.86万平方米，增长25.8%；其中住宅1224.56万平方米，增长25.4%；房屋竣工面积316.91万平方米，下降13.2%；其中住宅243.99万平方米，下降19.7%。 4、居民消费能力 居民收入与支出都有一