2008年济南前期房地产市场分析报告.doc

前 言 5 一、济南房地产市场宏观环境分析 6 1.1 济南市概况 6 1.1.1 地理位置 6 1.1.2 行政划分 6 1.1.3 历史人文 9 1.1.4 人口概况 9 1.2 经济发展概况 10 1.2.1 宏观经济概况 10 1.2.2 银行储蓄 11 1.2.3 济南市民收入及消费概况 11 1.2.4 固定资产投资概况 12 1.2.5 建筑业 12 1.3 城市规划 14 1.3.1 中心城区总体布局 14 1.3.2 公共设施布局 15 1.3.3 济南旅游资源开发 15 1.3.4 外联交通 16 1.3.5 城市交通 17 1.3.6 城市园林建设 17 1.3.7 十一五规划 18 1.4 当前房地产政策 19 1.4.1 2005.3.16房贷优惠政策取消 19 1.4.2 2005.3.26国八条 20 1.4.3 2005.5.12七部委意见 20 1.4.4 2006.4.28房贷利率再次上调 20 1.4.5 2006.5.17国六条 21 1.4.6 2006.6.30《关于加强固定资产投资调控从严控制新开工项目的意见》 21 1.4.7 2006.7.11对外资准入控制 21 1.4.8 2006.8.19央行再次加息 22 1.4.9 2006.9.27北京落实121号文件 23 1.4.10 2006.12.9《山东省经济适用住房管理办法》 23 1.4.11 2006.12.12房贷利率调整 24 1.5 小结 24 二、济南房地产市场分析 26 2.1房地产市场的总体运行情况 26 2.1.1 投资状况分析 26 2.1.2 房地产供给分析 27 2.1.3 房地产需求分析 29 2.1.4 土地市场分析 32 2.2 房地产热点区域板块分析 34 2.2.1 片区规划 34 2.2.2 板块分析 34 2.3 住宅市场特征描述 36 2.3.1 行业发展 36 2.3.2 新增供应量 37 2.3.3 产品种类 37 2.3.4 居住品质 38 2.3.5 户型及面积 38 2.3.6 价格 38 2.3.7 供应分布 39 2.3.8 去化分析 39 1．商品房去化分析 39 2．经济适用房市场分析 40 2.3.9 客户群 41 1．潜在购房者基本特征 41 2．潜在购房群体需求特征 42 3．潜在购房者的购买能力分析 43 4．配套需求分析 44 2.4 小结 45 三、竞争项目比较 47 （一） 东沙片区 47 3.1 个案分析 47 3.1.1 东宇花园 47 3.1.2 汇源华庭 48 1. 项目概况： 48 3.1.3 清河北苑 51 3.1.4 西沙小区 52 3.1.5 鼎舜赵苑 52 3.2 总结 54 （二） 长清区域 54 3.1 个案分析 54 3.1.1 齐鲁水郡 54 3.1.2 齐鲁涧桥 56 3.1.3 绣水如意 57 3.1.4 明珠新世纪商业广场 59 3.1.5 鲁信明珠商业广场 60 3.2 总结 61 （三） 特色楼盘 62 3.1 个案分析 62 3.1.1 鲁能·领秀城 62 3.1.2 阳光100国际新城 65 3.2 总结 67 四、本案地块综合分析 69 （一） 东沙片区安置房小区 69 4.1 天桥区域概况 69 4.1.1 地理位置 69 4.1.2 历史人文 69 4.1.3 经济发展 69 4.1.4 未来规划 70 4.2 本案地块描述 71 4.2.1 项目背景及地理位置 71 4.2.2 用地现状 71 4.2.3 项目交通 73 4.2.4 周边环境及配套 75 4.2.5 进度目标 76 4.3 本案地块SWOT分析 76 4.3.1 S.W.O.T矩阵分析法说明 76 4.3.2 S.W.O.T矩阵分析 78 4.3.3 本案S.W.O.T分析及应对 78 1．优势分析（Strengths） 78 2．劣势分析（Weakness） 80 3．机会分析（Opportunities） 82 4．威胁分析（Threats） 84 4.4 殡仪馆问题初步探讨 87 4.4.1 风水论述 87 4.4.2 该殡仪馆概况 87 4.4.3 案例分析 88 4.4.4 本案策略 91 4.5 项目定位 91 4.5.1 产品定位 91 4.5.2 客群定位 92 4.5.3 初步定价 92 4.6 结论 93 （二）长清大学城项目 95 4.1 长清区域概况 95 4.1.1 地理位置 95 4.1.2 历史人文 95 4.1.3 经济发展 96 4.1.4 未来规划 96 4.2 本案地块 97 4.2.1 项目背景及地理位置 97 4.2.2 用地现状 97 4.2.3 项目交通 99 4.2.4 周边环境及配套描