2007年惠州市云兴项目发展建议与价值评估下.pptVIP

产品设计建议 产品建议 以前，我只知道城市生活是缤纷的，原来，建筑竟也可以如此多彩！ 钢筋混凝土变得如此亲切可爱，恩，寻找家的感觉！！ 设计特色-建筑风格 现代风格，线条简洁、色彩明快，用连廊或设置空中庭院增强建筑的通透感， 产品建议－平面设计 布局精致简洁，厨房与客厅功能结合，充分利用空间；宽大落地窗设计，光线充足。 露台 多送面积，提高实用率，保证各间房的通风采光，尽量减少交通面积 设计特色-飘窗 窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值 设计特色-露台 层高6米的大露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型 / BaiYe Real Estate Marketing Planning CO.LTD. 2008.6.30 中国地产商域网 * 中国地产商域网 产品建议 8000㎡ 125m 64m 宗地平面图 商业采用内街式步行街， 将道路两边的人流进行集中； 一楼层高6米，步行街过 道采用通风口，进行采风、 采光，避免了压抑的感觉， 增强舒适度； 商业内引，人流汇聚; 首层层高为六米。 一层平面图 产品建议 二楼商业整 体平展，增加商 业的整体感，便 于满足整体商业 布局； 引进超市或 者其他住宅所需 要的配套商业； 二层层高为 4米。 二层平面图 中空 中空 中空 中空 中空 产品建议 三层架空层， 层高3米; 空中花园、小 品景观，将商业与 住宅灵活分隔； 泛会所结合空 中花园，提升小区 的品质感，生活在 城市的空中。 三层平面图 产品建议 四层平面图(五栋错排) 南北通透，方 正布局； 最优化的空间 布局； 明厨明卫，户 户朝南； 能灵活应对规 划，对户型与限高进行有效利用。 产品建议 四层平面图（三栋品字形分布） 南北通透，方 正布局； 最优化的空间布局； 明厨明卫，户 户朝南； 使整体间距宽 大，采光与通 风互不影响。 项目利润分析 ●收益分析 ●成本核算 ●利润预估 基本数据 基本数据： 8000平方米 商业面积 20491.4平方米 住宅面积 28491.4平方米 总建筑面积 3.5 容积率 8140.4平方米 占地面积 收益分析 价格预估 通过市场对惠州市场近三年整体价格走势分析，周边项目市场比较法，对项目住宅及商业价格进行保守预估： 动态价格 = 静态比准价 + 溢价空间 住宅：3380元/平方米（均价） 商业：5800元/平方米（均价） 以上价格为2008年房地产市场最低谷时预估价格。 收益分析 销售收入 住宅收入：3380×20491.4＝6926.09（万元） 商业收入：5800×8000＝4640（万元） 合计销售收入：6233.48＋3944＝11566.09（万元） 项目利润分析 ●收益分析 ●成本核算 ●利润预估 成本费用一览表 　 6715.33 　 开发成本小计 三 （由承建商带资） 42.74 15 开发间接费用 4 （由承建商带资） 142.46 50 公共配套设施费 3 包括水电工、排污、绿化等（由承建商带资） 427.37 150 基础设施费 2 毛坯房（由承建商带资） 3988.80 1400 建安工程及装修费 1 自有资金（包括前期调研、设计费等） 113.97 40 前期费用 二 自有资金（部分已出资） 2000.00 　 土地成本 一 备 注 总 额 （万元） 单 价 （元/平方米） 项 目 序号 经营成本与税费 企业管理费: 11566.09×2.5％＝289.15（万元） 财务费: 预计项目开发周期约为2年，资金均匀投入，约为销售收入的3%： 11566.09×3％＝346.98（万元） 税 费: 税费按预计销售额8％计算，税费为： 11566.09×8％＝925.29（万元） 不可预见费: 不可预见费为销售收入的3%，不可预见费用为： 11566.09×3％＝346.98（万元） （包括项目公司日常运作费用、办公费用、公关费用等，按销售收入的2.5％计算）（在成立项目公司时按月支出） （营业费及附加、所得税） （在成立项目公司时按月支出） （有销售收入后才支出费用） （有销售收入后才支出费用） 成本核算 总投入成本: 6715.33 ＋289.15＋ 346.98＋925.29＋346.98 ＝8623.73（万元） 其中建安费用6715.33万元是由承建商带资入场，财务费、 税费等需等有销售收