小产权房带来的价格和法律问题及解决途经.docVIP

小产权房带来的价格和法律问题及解决途经 【摘 要】小产权房带来诸多价格和法律问题，对我国经济社会的稳定和协调发展产生了诸多不利影响。破解小产权房问题，要坚持公平正义、以人为本并综合运用价格杠杆、调控和法律手段等逐步理顺和解决。【关键词】小产权房 价格和法律问题 对策。一、小产权房的概念及形成。（一）小产权房的概念。小产权房主要有三种情形： 其一是基于房地产开发商建成待售商品房的产权而言， 将待售商品房的产权叫大产权，购房人已购商品房的产权叫小产权，这种小产权和大产权区别在于购房人的产权是由开发商的产权通过销售分割而来。 其二是基于房屋产权证的发证机关来区分， 县级及以上人民政府主管部门颁发产权证的叫大产权房，也就是开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税（费）， 由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房。 由乡镇人民政府或村（居）委会颁发产权证的叫小产权房， 也就是农村集体组织或者开发商未缴纳土地出让金等费用， 建筑在农民集体所有土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房屋， 并出售给非本集体成员，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房。 其三是基于房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分， 不需要再缴纳土地出让金的房屋叫大产权房， 需要补缴土地出让金的房屋叫小产权房，按这种情况来区别，普通商品房就是大产权房，农民房、经济适用房、军产房、政府和原国有企事业单位的集体房产（住房）等都是小产权房。 本文所指的小产权房是指占用农民集体所有土地开发建设并向集体经济组织以外成员销售的商品住宅。（二）小产权房的形成。小产权房的产生、 存在与发展有着深刻的历史与现实原因。 其一是因为城市住房保障体系和农村社会保障体系的不完善。 近 10 年来，城市商品房价格快速上涨，城市保障性住房又无法满足民众需要， 市场旺盛需求自然会流向既无费也无税的集体土地， 村集体或乡镇政府为了创收以补贴财政不足， 也需要城市购买力来填补农村的消费空当，农民也需要增加收益。 其二是因为新农村建设、旧城改造、城中村改造催生，为其发展提供了便利条件。 在国家要求的新农村建设、旧城改造、城中村改造中，有些村集体或乡镇政府自身的行为能力比较强， 甚至有些村集体或者村民可能不是那么遵纪守法， 将用于新农村建设、旧城改造、城中村改造的农民集体所有土地和宅基地同开发商搞合作开发， 然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民， 另一部分房子便由开发商出售给城镇居民并获取利润。 其三是因为司法和行政管理制度的缺失所致。 我国实行的是城市国有土地和农民集体建设用地二元结构， 城市国有土地和农民集体土地在制度层面上有不平等的地位， 城市国有土地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，农村集体土地不可流转，其土地流转的使用权市场体系和价格形成机制一直没有建立起来，致使二者在价格上相差悬殊。 其四是行政监管的缺失酿成。 对小产权房的存在，政府早就出台了相关的法律法规予以规制，但相关管理部门失职，监管不力，出现严重缺位和行政不作为所致。 一方面，土地管理部门未能从源头上扼制住这种畸形产权房的出笼；另一方面，大量小产权房进入市场后， 相关部门未能采取有效措施加大对开发商的处罚力度， 从而使小产权房就从开始的悄然冒出到如今的拔地而起。二、小产权房带来的问题。（一）从价格方面看。1.扭曲了价格。 小产权房的出现，造成了同种商品在同一市场、同一时间价格相差悬殊的扭曲状况，小产权房低廉的价格扰乱了房地产市场的正常规范运作， 损害了买卖双方的正当利益。 据统计，与同一区域商品房相比，小产权房价格要低 30%~60%。 譬如，北京市小产权房价格比商品房低 30%以上， 南京市小产权房均价是商品房的 1/3，成都、南昌等城市小产权房价格仅有商品房价格的一半。 其原因是由于小产权房开发建设中的土地费用、建安费用和各种税费都不完全。 按照正常城市房地产开发程序需要交纳 12 种税，收费和基金 500 余项，另外还有配套开发建设费用（如配套建设学校）等成本费用，这些在小产权房开发建设中基本都免去了。2. 刺激了不合理需求。 在商品房价居高不下的状况下，明显的价格优势，让小产权房获得了巨大生存空间，尽管存在巨大法律风险，但小产权房依然热销，购买者趋之若骛，催生了一个充满扭曲畸形的市场。 在小产权房开发环节上，是由农村原住民、村股份公司、私营老板或开发商等其他投资方三方合作开发，再进行利润分成，还有部分利润被影子集团（相关政府部门）所攫取。 在销售市场环节，既得利益者让违建久治不愈，旁观者终于按捺不住，越来越多银行和新市民挤入小产权房这场游戏，小产权房不仅成为中低收入家庭解决住房的一个重要途径