万科物业某小区一期安全管理方案.doc

万科四季花城安全管理方案 一、四季花城项目概况 位置： 佛山市南海区黄岐浔峰洲路8号（位于南海的泌冲片区，位于广州的内环增槎路口金沙洲片区，为此区域南海与广州的交接点 地址：佛山市南海区黄岐浔峰洲路8号万科四季花城 小区占地、建筑面积：约50万平米，总户数3900户，居住13000人左右。一期的占地面积13.309万m2，建筑面积79800 m2，一期共624户（牡丹苑132户、百合218户、荷花苑90户、玉兰苑142户、紫竹轩42户）、住宅苑共5个，楼道单元55 个（牡丹苑12个、百合苑17个、荷花苑7个、玉兰苑12个、紫竹轩7个）。 户型：以多层住宅为主（一梯两户，个别为一梯三户），紫竹轩为情景洋房、牡丹苑部分为内情景。 房地产E网 / 项目环境特点客户群体变化周边环境特点： 该项目地处偏远为城郊区域，位于佛山市南海区黄岐镇泌冲村，背靠大沙村、后海村与浔峰山脉相连，四季花城外延广州3公里路将金沙洲路与黄岐浔峰洲路紧紧相连，处于广州金沙洲片区与南海黄岐片区交接处。项目本身贯彻了集团在城郊结合部开发大盘和实施造镇计划的理念，引进和吸收了欧式多层、小高层和联排别墅建筑风格，同时在住区规划有开放式商业街布局。随着项目开发的完成与带动，周边及商业街内已是人流、商业云集。 项目全部开发结束后，住区的房屋租售市场非常活跃，交易频繁，房屋 倍讯易 / 产权人或使用人更迭不断。早期开发入住房屋的出租户数增加尤其明显。客户群体的变化，导致客户进出不带门卡、尾随人员进出苑门、安全意识淡薄、居家报警使用率低等现象也开始逐渐增多，使得防范盗窃成为安全管理特别突出的难点和重点问题。 广佛两地的辖区派出所与小区的距离均在3.5公里左右，在项目启动的同步与广、佛两地的公安部门建立了良好的关系，定时会安排公安巡逻车到四季花城区域予以巡逻，小区暂未设立有警务室，区内的安全管理与开放住区的安全需求存在显著的矛盾。 万科四季花城为分期滚动开发。分析其整个环境，归纳有以下几项： 地理位置特殊，背后靠山，容易受自然灾害的影响，随着小区的成熟人流量的增加，将直接威胁着小区山林公园的火灾隐患；茂密的树林为不法分子提供了天然的藏身场所，况且已交付使用的区域与未开发区域之间未能完全隔离，为安全防范工作带来了很大的难度； 住宅与建筑功能多元化，由于小区建筑为特色欧式多层、小高层和联排别墅建筑的风格，对外开放的范围太大，小区外立面易攀爬的辅助物、凸窗太多，各单苑封闭的围墙太矮，基本未超过1.5米的高度；内设的商业街并对外开放，人流频繁，为本小区安全防范难点，促使对安全的需 周边社会环境复杂，主要是大沙、后海、泌冲、金沙街片区内居住大量的三无人员，平时没有固定的工作，给我们的管理带来很大的安全隐患，同时花城作为该区唯一的大型生活社区，安全管理必然会受到较大的外部压力。从广州、南海公安部门反映出的信息表明，由于该项目的地理位置特殊，属南海与广州的交接处，广、佛两地警方对该区域投入的警力相对缺凡，致使该项目周边治安情况很差，各类案件发生频繁。周边的低租金出租房屋、临时窝棚、种植养殖场都成为临时居住人口安身之处，各种无业、无固定居所的人员、临时进出人员都可能对小区安全构成威胁。 作为一个高尚社区，业主的涵养、品味也较高，同时对安全的期望值也比较高，常规的安全管理模式可能满足不了顾客对万科的期望。 该项目作为一个滚动开发的小区，后期销售将围绕一期为中心，向周边扩展，所有参观客户必须经过一期，再加上外来人员必然给一期的安全防范带来很大的难度。 花城的水景几大湖泊且面积大，周边的防护措施太简陋，起不到很好的保护作用，硬件不足又给我们的软件管理带来了难点。 结上所述，在对该项目进行安全防范的过程中，需要确保以下几项原则： 分级服务、突出重点——即针对各区域的功能不同，在防范上采取不同的方式，如商业区拟采用半开放式、居住区拟采用全封闭式、突出洋房的安全管理。 灵活多变、动静结合，以静制动——在防范措施上针对不同时期、不同部位，采用不同的安全防范方法；在岗位设置上，实行静态管理与动态管理相结合的原则。如对自然灾害的防范上，夏季重点为防台风防大雨，冬季主要做好周边的山林防火。在岗位设置上，实行固定岗与流动岗结合，着装与便装相结合（便衣巡逻体现以静制动的原则）。 注意沟通、保持高度警惕——即在工作上与顾客进行充分沟通，及时分析顾客的需求，与顾客保持融洽的关系，引导小区业主参与小区的安全管理，以便促进后续工作的更好开展。但在生活中要与顾客保持距离。 根据以上原则，对四季花城的安全管理工作有如下设想： 第一部分：团队建设和组织架构设想 一、安全团队的组建和磨合： 一个优秀团队，与组建时的成员的选配有密不可分的联系，四季花城安全骨干的选拔是通过公开竞聘上岗，充分考察安全骨干的综合素质，再经过