万科天竺悦城商业价格建议.pptx

万科天竺悦城商业价格建议;【报告纲要】;商业市场;商业市场;商业市场;【报告纲要】;周边环境;周边环境;中粮祥云;楼 盘 地 址;楼 盘 地 址;周边租赁项目;在售情况：区域在售商业项目不多，且多处于尾盘期；成熟商业广场只租不售； 产品情况：区域周边项目几乎是以底商为主，以100—600㎡中小型面积为主。区域大部分商业均有自持部分，可带动出售商业价值； 价格情况：区域周边项目单价区间在3—5万元/平米； 经营情况：周边成熟商业广场租金约为4.5-8元/天/平米；经营状态较好，主要经营较高端品牌，如和睦佳医疗、星巴克、KFC、麦当劳、慢咖啡等品牌； 客户情况：项目区域处于中央别墅区，周边消费人群主要以别墅业主为主，消费档次较高；;周边环境;【报告纲要】;万科天竺悦城择址环境优质的中央别墅区，打造整体地中海托斯卡纳风格社区，包括臻美住宅、风情商业两种特色产??； 其中商业部分分为两种形态，包括独立商业和住宅底商；商业类型属于社区商业，主要由独立一、二层商铺，一拖二型商铺组成。;商铺类型：共计33套；其中住宅底商21套，独立商业12套；包含独栋商业和底 商部分(独栋商业可做餐饮)，户型面积约为100㎡--350㎡； 独立商业（具备餐饮条件）：一、二层层高均为4.5米； 住宅底商（不具备餐饮条件）：一层层高4米，二层层高3.5米；;12-108;10-202;房号;项目情况;项目情况;项目情况;【报告纲要】;基于区域商业项目的市场售价和租金水平，对项目价格进行参照;选择区域内同类型项目商业的租金水平进行参数比较，对本案的租金进行模拟;租金比较;租金比较;依据本案模拟租金水平6.3元/㎡/天， 则根据资金回报率计算公式，可求得;价格确定;市场比较法推算静态散售销售价格：35500元/㎡ 采用同类型项目商业相比较，可比性强，为本案比较合理的价格模拟;按照项目商业整体均价35500元/平米计算；推算独立商业及住宅底商价格：;定价原则;价格体现;价格体现;9-101;价格体现;价格体现;9-101