万科房地产项目投资决策与评估.ppt

可行性分析（技术分析） 项目决策背景及摘要 1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 持续经营的需要； 占有资源，遏制竞争对手的需要； 战略扩张的需要； 未来增值的期望； 稳定的利润回报。 买地的动机不是单一的 第九部分：补充内容 1.2 房地产项目可行性分析 项目决策背景及摘要 外部环境 内部因素 1.2 房地产项目可行性分析 要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚 1.2 房地产项目可行性分析－第一部分：项目概况 （土地的自然质素和属性） 1.2 房地产项目可行性分析--宗地位置 1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状 1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状 1.2 房地产项目可行性分析－周边社区配套 1.2 房地产项目可行性分析－周边环境 1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套 。 1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套 1.2 房地产项目可行性分析－规划控制要点 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 立即开发与作为土地储备优缺点分析 1.2 房地产项目可行性分析－地价 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.项目立项 2.项目用地现状 3.项目用地规划 4.项目用地取得土地使用权程序评估 5.项目用地土地性质变更的评估 6.政策性风险评估 1.2 房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析 1.2 房地产项目可行性分析－第三部分：市场分析 回答三个问题： 1、卖什么 2、卖给谁 3、多少钱 1.2 房地产项目可行性分析－法律及政策性风险分析 合同不是万能的，不能规避所有风险 合同只是最后一道防线，合同中的约定必须在签署前对其可实现性逐步落实和评估 规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念 1.2 房地产项目可行性分析－第四部分：规划设计初步分析 确定的几大要素 概念设计：产品形态及比例（住宅类型、商业面积） 小区内部配套比例 可经营（可售、可租）部分 不可经营部分（学校、会所等） 项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。 1.2 房地产项目可行性分析－第五部分：工程、销售计划 成本预测——成本测算表 税务分析——营业税及附加、所得税、土地增值税 项目资金预测——资金投入计划，回款计划，需求计划， 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。 财务测算表——收益分析 1.2 房地产项目可行性分析－第六部分：投资收益分析 项目投资收益数据简表 经济指标 单位数值（元/m2） 项目总金额（万元） 销售收入 ? ? 直接成本 ? ? 总投资 ? ? 毛利率 ? ? 税前利润 ? ? 税后利润 ? ? 销售净利率 ? ? 投回报率 ? ? 1.2 房地产项目可行性分析－投资收益分析 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。 1.2 房地产项目可行性分析－第七部分：管理资源配置 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、结论和建议 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。 1.2 房地产项目可行性分析－第八部分：综合分析及建议 （1）把握核心项目与辅助项目的关系：优先发展在规模、利润回报上能支撑当地公司的核心项目，保证增长的稳定和持续的回报。辅助项目支持公司的扩张和占有率的实现 （2）项目布局考虑：合理区域分布，扩大市场覆盖面，避免自我竞争，保证销售速度，降低市场风险 （3）资源配置合理：培养充裕的项目经理人才，公司资金、人力资源按照项目的重要性和资源要求合理配置 （4）项目互动：围绕主力产品路线，共同培育利用积累客户资源，保持一定的延续性，并从各细分市场促进企业品牌和市场份额扩大 多项目操作的权衡 1.2 房地产项目可行性分析－补充内容 1.3 集团项目投资策略--发展思路和原则 继续遵循持续稳健发展的原则； 投资收益指标必须满足集团最低要求，优先考虑2004年能达到结算条件的项目； 鼓励发展分期付款，